股市热催热上海老洋房市场 沪上可交易老洋房不超百套
“一杯美式咖啡”,德佑链家武康店经纪人傅宇立照例为赵女士在星巴克点上一杯咖啡，微苦，符合她低调少言的气质。手拿咖啡，傅宇立站在武康路路口，一辆奥迪Q7缓缓驶入巷口。赵女士还未来得及将车窗摇下，小傅已经迫不及待告诉赵女士：“今天要看的洋房，很符合您的格调。”就在两周前，金融界人士赵女士从傅宇立手中购入了一套位于乌鲁木齐南路近永嘉路价值6000万元的老洋房。
近期，沪上老洋房求购需求量逐渐攀升。据德佑链家地处老洋房集中区域的门店介绍，基本每天都会接到2-3组寻购电话，其中独栋洋房占到整体需求量的40%以上。4月仅德佑链家武康分行就成交两套价格4000万元以上老洋房，“预计今年下半年上海还将成交两套价值逾亿元的老洋房”，德佑链家武康分行高级经理周洲认为，受股市利好影响，股市资金流入老洋房市场，上海花园洋房的交易步伐正在加快。
沪上可交易老洋房不超百套
上海老洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。在上海,老洋房已不是商品，更像是一个精神家园。走进老洋房如同阅读一本尘封已久的书，泛黄的书页透出浓重的历史气息。
1843年，根据《南京条约》和《五口通商章程》的规定，上海正式开埠。从此中外贸易中心逐渐从广州移到上海。外国商品和外资纷纷涌进长江门户，开设行栈、设立码头、划定租界、开办银行，上海花园洋房的历史由此拉开。据研究资料表明，此时的花园洋房讲究排场，多以砖石承重，仿早期欧式建筑，并拥有数公顷大花园。这一时期的代表建筑有丁香花园。第一次世界大战爆发后，上海的花园洋房沿南京路和淮海中路干道自东向西分布，建筑风格趋向多元化，并开始走享乐路线，这阶段代表建筑有太原别墅。太平洋战争爆发后，上海大部分租界遭遇日侵，花园洋房数量减少并鲜见斥巨资兴建的别墅。此时洋房建筑风格加入现代元素，其中以姚乃炽住宅为代表性建筑。
有关数据显示，目前上海的老洋房数量在4000-5000套，其中产权明晰、可正常交易的老洋房不足百套。
据德佑链家武康店分行经理周洲介绍，目前上海存世的花园洋房60%分布在徐汇区，15%分布在静安区，10%分布在长宁区，10%分布在黄浦区，另外在虹口、闸北、杨浦等区也有少量分布。从路段而言，上海老洋房主要集中于太原路、湖南路、武康路、华山路、巨鹿路、长乐路、思南路、南昌路、愚园路沿线。
十年，洋房均价从5万变10万
5月的上海，梧桐枝叶开始繁茂，东起重庆路，西至华山路，北至延安路南至肇家浜路，洋房、绿阴、斑驳疏影，在老上海区域内肆意组合。静谧、无争是它留给“外人”的印象，老洋房的传奇往事才是令人心向往之的秘密，也许某个花园、某个角落，就承载着上海滩的一段江湖梦。
周洲是一名德佑链家武康分店的经理，他有自己的小字：恪梵，寓意恪忠值守，永守梵心，如他十年如一日专注洋房市场。如果你经过武康路98号，进去坐坐，听他讲讲老洋房的故事。
不论是因白崇禧、白先勇父子居住过而名噪海上的“白公馆”，还是每间房间都以一位诺贝尔和平奖得主名字命名的“和平官邸”；亦或是与巨富李经迈有千丝万缕关系的，沪上最美花园洋房“丁香花园”，提起他们的峥嵘往昔，周洲都如数家珍。
老洋房在过去的岁月里，可以说是身份、地位与财富的象征。每一栋老洋房都有不可复刻的记忆，正因如此老洋房成为市场的宠儿。其实，老洋房允许在市场上销售的时间并不长。1998年，老洋房交易才真正开始，最近十年时间才逐步活跃起来。
2005年，周洲开始从事中介洋房销售工作，十年来见证着上海老洋房价格的变化。“随着老洋房的日益稀缺，以及‘限墅令’的影响，老洋房的价格也在水涨船高，平均每两年洋房均价上涨3万元/平方米左右。今年，老洋房的成交均价更是高达在18万-30万元/平方米。”周洲介绍道：“2005年老洋房均价在5万-6万元/平方米，2007年时均价在8万-9万元/平方米，2009年均价在10万-12万元/平方米，2011年在12万-15万元/平方米……”
错过三天等了四年
周洲认为老洋房最重要的价值在于地段。老洋房的择居标准更注重花园的大小与环境的清幽与否，如果还能兼顾现代生活的便利，如停车方便，道路宽敞等，更是好上加好。目前，在上海具备以上择居条件的路段有湖南路、兴国路、复兴西路、安福路，其中品质较好的老洋房有卫乐园、上方花园、湖南路20弄等。
回顾上海老洋房内主人的变迁，解放前建造的老洋房多为殖民统治者、商业巨头等所拥有；解放后，绝大多数老洋房由政府在不同时期分配给普通居民用来居住。上世纪80年代上海开始实行“私房落证”政策，只要有地契等房屋证明可要求国家归还房屋。但由于年代久远以及洋房产权混杂，家庭成员财产分配不均等诸多问题，上海老洋房交易变成一个复杂的过程。加之老洋房客户群的主观需求特殊，老洋房的成交量并不高。据周洲介绍，平均一年整个市场也仅成交两套，且洋房的成交周期一般可长达3年。
2009年一位外地知名企业家联系上周洲，表示想购买一套能彰显身份的老洋房。周洲推荐了一套愚园路原茶叶大王的府邸，客户十分满意，但并没有当即决定购买，三天后老洋房便被其他客户购买。此后，周洲陪客户看了不下百套洋房，均不满意，直到2012年才终于等来永嘉路一套老洋房。但受限购及贷款问题的影响，直到2013年才完成交易。整个过程持续了4年。
“买洋房就像谈恋爱”
“买洋房就像谈恋爱”，德佑链家经纪人傅宇立觉得自己找到了一个不错的比喻，选择购买洋房的客户更注重与洋房在感觉上契合，价格并非最主要的参考因素。一个月前傅宇立成交一套价值6000万元的老洋房，占地500平方米，花园面积达300平方米，房屋面积300平方米，买家是金融界人士赵女士。傅宇立曾向赵女士推荐一套总价达三亿元的老洋房，但由于宅邸过大，内饰太过富贵赵女士认为与自己的脾性不符。辗转多处，傅宇立最终在乌鲁木齐南路为赵女士觅得一处娴静雅致的小洋房，赵女士初见洋房便心生“温馨”之感，当即决定购买。据了解，赵女士之所以购买洋房是为股市淘金后作保值投资。打算5年后再将洋房出售，傅宇立预计届时这套洋房的价值可观。
老洋房由于其稀缺性，一直备受投资者的关注，因此价格也一路走高。以淮海西路某别墅为例，2002年被一买家以370万元购入，2003年时以750万元卖出，第三次挂牌时价格更是突破1000万元。据了解，在2002-2004年期间，上海老洋房市场的投资者主要是国内投资客，因此房源在市场上流通的速度比较快。而从2004年开始，购买上海的老洋房的更多是境外买家，70%的买家出于自住性需求或者收藏爱好，因此转手的周期变长。
精品老洋房推荐：凤阳公馆
凤阳公馆毗邻上海的历史性地标建筑国际饭店。作家张爱玲曾在门前散步，好莱坞导演斯皮尔伯格在此留下风靡上世纪80年代的《太阳帝国》。历经近一个世纪的洗礼，老宅仍然完好无损，成为寻找老上海记忆的绝佳观测点。
1918年，沪上买办应子云买下凤阳路洋房（今凤阳路338号），耗银10万两对其新建。新宅由通和洋行设计，系五开间假四层、仿欧洲文艺复兴时期巴洛克风格的住宅建筑，建筑面积约1338.64平方米。在当时上海滩的花园住宅中，豪华和坚固程度可与外滩汇丰银行相当。
新建的花园住宅设有厅堂、会客室、大菜间、卧室等30多间，厅堂面积近100平方米。南面的立柱采用整根花岗石料制作。底层是陶立克柱式，二三层是爱奥尼克柱式。住宅北面还有一幢三层副屋，面积约有500平方米，其中底层有厨房间，自家建有老虎灶，这在上海的花园住宅中并不多见。
据了解，黄浦区政府已准备开始对凤阳路至南京路同福里拆建，未来将建起比肩新天地的上海娱乐新地标。受此辐射，凤阳公馆将吸引更多世人的目光。