上海楼市火爆引燃昆山:花桥地块44亿成交

　　7月15日，江苏苏州下辖的昆山市迎来年内首场土拍，进入现场竞价的6幅地块溢价率均超100%，面粉等价于面包的火热行情再度上演。

　　此次土拍吸引了万科、华润、绿地等30多家房企，由于在此前的网上竞价阶段，2幅设有最高限价的地块2-2金淞路地块和2-6东新街地块先后超出了最高报价，被终止出让，开创了昆山土地市场熔断的先河，因此最终进入现场竞价阶段的只有位于昆山开发区、高新区、花桥开发区的6宗地块，其中位于花桥的2幅商住地块格外引人关注。

　　当天的土拍可谓旷日持久，由于当地规土部门将当天出让的六幅土地分开出让，开发商又竞争激烈，土地拍卖从当天上午10时开拍一直进行到接近23时才结束，耗时超过10个小时，有开发商甚至开玩笑说做好了通宵的准备。

　　最终，象屿以44.07亿元总价竞得花桥2-3商住地块，折合楼板价1.75万元/平方米，溢价率206.67%。另一幅位于花桥的2-1商住地块被祥瑞以30.9亿元竞得，折合楼板价1.42万元/平方米，溢价率179.21%。

　　位于昆山开发区的2-4住宅地块被融信以27亿元竞得，折合楼板价1.36万元/平方米，溢价率161.21%。位于昆山开发区的2-5住宅地块被立行以6.4亿元竞得，折合楼板价1.2万元/平方米，溢价率140.13%。位于昆山高新区的2-7商住地块被广电地产以12.16亿元竞得，楼板价1.1万元/平方米，溢价率205.37%。位于高新区的另一幅宅地2-8地块被时代地产以7.9亿元竞得，楼板价1.59万元/平方米，溢价率111.33%。

　　由于接连传出高地价，场外观摩此次土拍的开发商们也是激动不已，尤其是花桥地块刷出1.75万元/平方米的楼面价之后，不少房企纷纷迫不及待，放话封盘，做足了涨价的姿势。

　　“此次昆山土拍这么火爆，反映的不是苏州市场的问题，而是上海市场的问题。”苏州某央企营销负责人称，昆山主要承接的是上海的客户，上海的限购以及高房价对昆山产生了影响，把昆山的房价、土地价格抬高了，体现出一线城市的外溢效应。

　　关于象屿以1.75万元/平方米的超高楼板价成为昆山单价最贵地块，易居研究院副院长杨红旭认为此次开发商受房价上涨氛围影响，拿地较为激进。“此地块位于昆山花桥，现在花桥周边的毛坯价在1.8万元/平方米左右，面粉与面包一样贵，这块地开盘后要卖到3万元/平方米才能赚到小钱，但是明年的花桥很难卖出这个价格。”

　　某品牌房企苏州公司负责人则称，此次土拍虽然表面上看价格比较高，但由于承接的是上海的客户，所以预期未来的销售还是可以的。“目前和花桥相连接的上海嘉定新城房价在3万元/平方米左右，我们预计明年会达到4万元/平方米，按照以往花桥和嘉定的房价差在1万元/平方米左右，如果未来嘉定4万元/平方米的房价水平能成立，那么花桥3万元/平方米的房价水平也是能够成立的。”

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，发改委、住建部正式印发《长江三角洲城市群发展规划》，昆山紧贴上海，从经济发展的角度来看能形成一定“联动”。昆山本身也有电子产业等支撑，有一定经济支撑，而轨道交通已经和上海相通，“同城”的迹象日趋明显。加上上海、苏州地价高企，所以房企把目光放在昆山。昆山一直有上海后花园之称，因此吸引不少上海买家在昆山置业，但是购买的主要动机以投资以及部分养老来用，并且投资的比例是不低的。所以一旦遇到市场风险，投资力量将成为助涨或者助跌的因素。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，15日昆山市区和花桥土拍的结果，说明了市场比较认可此类城市。随着上海限购政策的继续收紧，会使得后续昆山等城市的购房市场继续看好。当然此类地王项目出现后，可能也会出现一个房价继续攀升的可能，这是不可避免的一个问题。但从后续市场走势看，也应该有这样一个价格的预测和心理准备。