上海房贷回归330新政前 下半年市场恐生变
今年上半年，回忆起火爆的楼盘，基本都是面向二次置业的改善性楼盘。火爆的原因很简单：今年330新政主要刺激的是改善需求。不过，接下来的好日子可能要到头了。
近日，有媒体报道中国银行、邮储银行、民生银行和上海银行等大型银行集体上调了二套房首付款比例，普遍从当前的4成大幅度上调至7成，回归到330新政前的状态。
我们回看影响房地产走势的330新政，核心的内容有几条，核心都是在刺激改善性需求：
营业税的免征从5年改2年，赤裸裸的鼓励换房、二次置业；
使用商业贷款购买二套房首付降低至4成，赤裸裸的鼓励改善置业；
调整公积金贷款的首付比例，首套贷款已结清、二套最低首付降低至3成，赤裸裸的鼓励用公积金贷款购买二套房。
于是乎，我们看到330新政之后，一线城市的改善类需求迅速被释放，成交量出现猛增，今年上半年在上海火爆的大宁金茂府、大宁北玉兰公馆、仁恒东郊、西郊、虹桥正荣府等均是清一色的改善类项目。在此阶段，谁家的改善类货值多，谁家就会赚的盆满钵满。
毫无疑问，近日各大银行均大幅度上调首付款会对改善类项目造成比较严重的影响，今年上半年改善类项目火爆的场面很难再现。
而在小田看来，影响更大的可能是上海顶豪市场。上半年，顶豪市场的新增供应严重不足，而库存消化非常的快。而从7月底开始，瑞安翠湖天地、万科翡翠滨江、绿城黄浦湾、九龙仓滨江壹十八、华侨城苏河湾等集中上货。此时各大银行将二套房首付款从4成大幅度提升到7成，将严重影响这类顶豪项目的蓄客与成交。
至此，我们或许有必要思考下到底是何原因出现各大银行集体上调二套房首付款。而在上调二套房首付款的同时，这些银行又扩大了首套房的优惠力度，甚至出现了最低利率8.5折，到底有何风向标意义呢？
表面上看，所谓的二套房首付款上调是因为各大银行2015年放贷额度任务接近完成，由此开始进入消极放贷阶段。但深层次分析，这种表面原因显然站不住脚，银行不可能在上调二套房首付款的同时还扩大首套房的贷款优惠。对于银行来讲，放贷给二套房的高净值购房者远好于首次刚需置业人群。
由此，小田分析银行集体上调二套房首付款是由上海市政府来主导的，而此时上海市政府要求银行集体上调二套房首付款也完全符合逻辑：
上半年上海房价出现V字型反转，而且房价上涨的势头越来越猛烈；
7月底、8月初开始，上海的顶豪项目又将集中大批量的上市，势必会进一步拉高上海房价；
在顶豪项目集中上市前，扩大首套房的贷款优惠力度有利于低价格的刚需盘去化，提升二套房首付款的比例则会抑制顶豪市场的需求；
抬高刚需盘的成交量是为了拉低房价的均价；抑制顶豪成交量同样是为了防止上海房价出现跳涨。
终极目的是为了上海房价在今年下半年稳定温和的上涨。
至此，我们基本就解释了上海市政府防止房价快速上涨的“良苦用心”，但小田必须对上海市政府这种掩耳盗铃的做法给予差评，这种过度的干预房地产必然导致上海房地产市场更加畸形的发展。