上海房贷利率打七折可能性不大 四问专家解楼市疑惑

　　东方网10月11日消息：信贷利好政策发布，市场观望情绪依旧。专家解答市民四问———

        房企推迟开新盘、市民看房者多购买者少……信贷利好政策发布后，沪上房企和市民均持“观望”态度。针对当前楼市的几大疑惑，本报记者邀请各方专家一一分析、解答。

　　一问:开发商是否有捂盘嫌疑？

　　2014年国庆黄金周期间，上海市内有4个住宅项目开盘，其中，全新盘只有1个，3个楼盘均为项目加推，入市房源量仅300套左右。今明两天，上海楼市开盘项目均为零。沪上部分开发商推迟开盘，引发各方猜测，开发商是否捂盘惜售？

　　目前来看，开发商捂盘现象应该较为少见。记者调查发现，9月的最后一个周末，上海楼市有23个楼盘、4274套房源入市。这一数据，刷新了去年同期开盘量，也创下了2014年以来周开盘量之最。国庆前夕上海楼市的翘尾放量已经释放了一波需求，在目前成交行情较平稳的情况下，要想再度形成放量且保证去化率，蓄客时间不可避免地会被拉长。本周的零开盘，仅仅可以看做是一个各方面因素汇集起来的推盘空当，或与捂盘行为没有直接关系。

　　从近期预售证批示的情况来看，据搜房网监控得知，开发商获取预售证之后，并没有立即开盘的意愿，而是纷纷对外宣传延期至10月底或11月初开盘。上海搜房网数据监控中心分析师夏俊卿认为，延期开盘的情况比较多，待到地方政策明朗之后，大幅开盘才是正常之举。从后期来看，市场大环境走势应该仍会以平价走量为主，即使出现涨价，预期也仅为个案。

　　二问:房贷为何难见七折优惠？

　　央行和银监会在通知中明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。记者了解到，目前，未见沪上有银行给出基准利率七折优惠的房贷。

　　昨天，记者从融360获悉，目前，上海首套房贷优惠最大的银行是华夏银行，为基准利率的9.2折，民生银行上海分行、招商银行上海分行首套房常见批出利率均为基准利率的9.5折，工商银行上海分行首套房贷仍执行基准利率。对于沪上购房者来说，确实有点失望。

　　信贷能否放松，一方面取决于央行、银监会政策；另一方面各商业银行也会根据市场风险和自身情况进行判断。沪上多位房产分析师表示，目前四大行对首套普遍执行的均为基准利率，由于央行并未强制要求，未来，上海房贷利率打7折可能依然不大。

　　从整个信贷利率走向看，最务实的就是积极寻求9折房贷利率。而对于8.5折或者7折的利率，未来的可能性是存在的，但可能申请的苛刻条件会很多。沪上购房者表示，非常期待银行能真的推出房贷优惠，但又担心银行对优惠利率设立附加条件，有银行规定近3个月内金融资产超过500万元的客户，首套房可以享受8.5折利率，而这500万元并非完全是存款，还包括客户购买的理财产品，而且期限要保证在6个月以上。

　　前晚，中国建设银行宣布执行“贷清不认房”的房贷新政，减少了“普通商品住宅”这一限定要求，进一步放松了贷款要求，成为首个开始执行新政的国有大行。今天上午，记者在建行东方路支行贷款部咨询，工作人员顾先生介绍道，最近，前来咨询房贷新政的客户非常多，目前，具体操作细则还没有出台。

　　三问:楼市库存为何持续走高？

　　今年国庆黄金周，南京的楼市有点“疯”。记者从网上房地产统计发现，截至7日晚8时，南京国庆小长假7天新房认购2840套，较去年同期的1911套增幅近五成，创下了史上同期最高。

　　然而，记者从沪上楼市采访获悉，十一假日楼市客流比五一期间明显增多，客户是看多买少，黄金周期间交易成色仍显不足，不仅比去年同期下滑，比2008年楼市低迷期也要逊色些，与近6年来十一黄金周交易相比仅高于2011年同期水平。根据克而瑞数据库的数据，上海9月1-7日整个新建商品住宅成交面积为14.5450万平方米。在国庆7天，成交量为2.8896万平方米。从上海整个库存走势看，9月初，上海商品住宅库存面积为1192万平方米，10月10日最新数据已经上升为1263万平方米，上海楼市新增供应量增加明显。

　　上海楼市库存走高，是否意味着市场处于一个疲态？上海易居研究院研究员严跃进解释道，实际上，无论是从9月份的行情，还是10月长假后的行情，整个市场都认为算比较好的。上海10月8日的成交量为2.0778万平方米，远远超过5日至7日的每天0.5万平方米的成交水平。随着信贷政策地方细则的制定以及商业银行细则的制定，上海改善型需求购房者会积极入市，这对于去库存是有利好的。

　　四问:普通住房标准是否可调整？

　　9月30日，北京市住房城乡建设委、财政局、地税局联合发布新的普通住房价格标准纳税。这也让沪上购房者看到希望。上海作为一线城市，“限购”标准肯定不会放松，普通住宅标准是否有可能调整？

　　目前，上海执行的普通住房标准是2012年的标准，单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　上海楼市未来交易量如何，有待于各银行细则出台，关键点在于对于二套普通商品住房的认定。从今年1-9月成交情况来看，普通住宅占到市场比重35%左右，其中郊环外比重高达74.60%，由此来看，如果普通住房标准不变的话，对于促进外环外成交作用最大。不过从购买客群来看，但凡符合价格条件标准的大多都是首套购房者，所以实际促进作用会减少。

　　“基于目前限贷已全面放松，实际效果还有待观察，以及结合一线城市地位来看，限购即便不放开问题也不大，这也符合国家分类宏观调控的主基调。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，目前对于二套普通住房具体标准仍未公布，市场上各类需求、尤其是改善型需求对此“期望很大”。