申城上半年楼市量价齐升 专家:房企目标还将是去库存
原标题:上半年楼市量价齐升改善需求加速入市
据德佑链家市场研究部监控数据显示，2015年上半年上海市商品住宅成交量达到610万平方米，创2010年以来新高。二手房方面，上半年总成交量达到了16.50万套，较去年同期大幅上涨了72.7%。一、二手房市场均呈现量价齐升态势，上半年商品房成交均价更是站上了3万/平方米。
推盘适逢政策放量改善需求渐成主力
同策咨询研究部总监张宏伟表示，回顾上半年上海楼市的推盘节奏，发现大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此出现今年第一波成交量高峰期。而在央行降准、降息等政策刺激之下，上海楼市集中推盘放量的“窗口期”在二季度出现。
从实际成交数据表现看，由于房企的推盘计划基本与政策放量的“窗口期”吻合，导致二季度成交量迅速拉升，最终带动上半年楼市成交量价出现齐升。
同策咨询研究部数据显示，2015年上半年，上海改善型住宅成交面积达19.79%以上，较去年同期增长98.6%。
张宏伟认为：改善型需求已成为2015年上海楼市一支重要力量，主要有三点依据：
第一、政策面的支持。在政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调下，央行、住建部等部门降二套首付、降低免征营业税门槛鼓励改善型需求，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。
第二、从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励改善性需求措施的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存中的中大户型房源。
第三、由于地价的推动，改善型需求继续加速入市，将成为下半年上海楼市一支重要的力量。
去库存仍是主线房企营销对象需细分
同策咨询研究部数据显示，截止6月底，上海市商品住宅库存量虽然高达1223.78万平方米，但上半年市场去化速度已经有所提高，去化周期已经缩短至8.89个月。
上海社科院房地产产业研究中心副主任陈则明认为，今后几年房企目标还将会是去库存，对营销对象要细分深耕：
“现在的新建商品住房市场需求对象一是刚需，300万以下总价和远郊区两个特征明显。二是高资产净值家庭，具有800万以上总价和中环附近特征。中档需求市场成交以二手房为主，集聚了学区房和居民就近改善需求。刚需和高资产净值家庭需求对住宅的要求与大众消费是完全不同的，比如，很多中环线以内的项目，仅仅是因为没有子母车位就难获得高资产净值家庭青睐。”
据德佑链家市场研究部的监控数据显示，上半年沪上二手房成交量达到16.5万套，成交均价达到2.44万元/平方米，同比涨幅18.8%，创历史新高。
陈则明表示：“自2012年起，二手住宅成交均价逐渐回升，在今年“3.30新政”及诸多政策出台后，二手住宅价格上涨更是进入快车道。未来，上海外环线内普通住房成交将会以二手房为主，在持续政策利好刺激下、均价也将继续水涨船高。”
