预订的房子“飞了”怎么办

    预约购买规划中的房子，苦等六年，等到的却是一场空……

    本期内容继续为你解析购房合同的那些事。

    2010年11月，徐州的一家房地产开发商被客户张先生告上法院，起因是6年前的一份商品房预订单，这是怎么回事呢？

    原来，在2004年，张先生与这家开发商签订了《XX小区商品房预订单》，并支付了5万元定金， 预订 购买某商品房。预订单约定，该商品房建筑面积预计为120平方米，房屋价格为2500元/平方米，将来签订房屋买卖合同时，双方以房产管理部门核准的面积为准，合同单价不变。

    然而，涉案的房屋，直到2009年才动工修建，房屋面积还因为政策因素从预计的120平缩减到了90平。2010年1月，开发商取得了《商品房预售许可证》，但是，张先生预订的房屋被开发商用作了拆迁安置用途，不再对外出售。同一地块上的其他房子，开发商也不愿以当初预订单上的价格卖给自己。

    如此一来，张先生当初签订的商品房预订单，成了空头支票，张先生也错过了购买其他房屋的机会，与开发商协商无果，便告到了法院。

    张先生认为，双方签订的预订单显然属于商品房预售合同，自己已经按照约定支付定金，开发商却不履行合同义务，公然违约，应当按照合同价格赔偿自己一套面积不低于90平方米的房屋，如果无房可交，也应该赔偿自己33万元。

    开发商则认为张先生的诉求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。

    开发商认为：

    一来，双方签订的只是预订单，属于预约合同，不是正式的商品房预售合同，没有交付房屋的义务。商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，具有特殊性，其涉及到诸多的义务条款，如房屋交付问题，面积差价处理问题，产权证的办理问题等等，这些问题如不在合同中明确约定，则合同在履行上会存在事实上和法律上的障碍。

    二来，预订单签订时，预订房屋所在的地块还没拆迁，仅仅办理了意向和规划手续，不具备开发建设的条件，到2010年才拿到预售许可证，此时房屋的具体实际情况已经与预订单的约定存在重大差异，因此预订单所约定的房屋的位置、面积等条款没有法定依据，对双方都不具有法定的约束力。

    况且，根据开发商签订的拆迁安置协议，涉案房屋归拆迁户所有，因此即便开发商按照预订单的约定与张先生签订房屋买卖合同，也无法履行该合同。

    上期节目左岸曾经提到，合同签订的双方应当遵循诚实信用的原则，开发商既然和张先生自愿签订了预订单，就不应该违约。但签订时确实没有取得预售许可，项目也因客观因素拖延到2009年才动工，如果完全支持其中一方诉求，对另一方都是不公平的。

    在审理过程中，当地法院认为，这份预订单签订的时候，开发商还没有取得商品房预售许可，因此虽然约定了房屋面积、单价和付款时间，但对交付时间、办证时间、违约责任等都没有明确约定，通篇也大量使用了“预订”、“预计”等词语，所以这份预订单的合同性质，应该属于预约合同，而不是商品房买卖合同。所以，张先生不能以预订单为依据，要求开发商履行交房的义务。

    然而，开发商确实双方签订的违反了预约合同，应当负违约责任。在这个纠纷中，开工日期拖延、政策变化以及新的拆迁安置情况等导致房屋建设规划变更，确实并不是开发商的过错导致，属于不可预料的情况。但开发商未取得预售许可就将房屋预订出售，行为具有违法性，在合同签订时对外部情况变化估计不足，后来又将约定的房屋安置给他人，使双方失去了进一步协商并签订正式合同的可能性，应当承担相应责任。

    不过，市场行情和建筑成本都已经发生重大变化，张先生主张33万元赔偿显失公平，最终法院酌情将张先生的损失确定为15万元，判决开发商将当初的5万元购房款退还给张先生，并向其赔偿15万元。