上海青浦再现地王 未来保本价每平米达5万

　　8月3日，上海土地市场迎来青浦3幅地块的集中出让，一幅位于朱家角镇，另外两幅位于盈浦街道，起始总价28.95亿元。

　　目前，三幅地块均已吸引了十多家开发商参与竞拍。第一财经记者梳理发现，包括融信 、葛洲坝（7.100， -0.01， -0.14%） 、保利地产 、中州 、永同昌 、新城 、融创 、中骏 、大发 、旭辉 、首创 、融侨、碧桂园+东原 、合景泰富 、金地 、中南 、同济、红星等开发商都参与了本次土地拍卖。

　　朱家角板块作为旅游区，周边配套欠缺，如今17号线通车在即，这将直接受益区域项目，未来大量的刚需客也会被导入，因此被很多开发商看好。

　　最终，首创以19.13亿元竞得青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块，溢价率107.51%，成交楼板价约31126元/平方米。碧桂园+东原以14.12亿元竞得青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块，溢价率100.71%，成交楼板价30107元/平方米。中南地产以成交价19.6亿拿下青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块溢价率54%，成交楼板价30872元/平方米。

　　根据规划，青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块用途为纯住宅，土地面积23449.9平方米，容积率2.0，起始价格为7亿元，起始楼板价为1.5万元/平方米。青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块也是纯住宅地块，土地面积为30729.7平方米，容积率2.0，起始价格为9.2亿元，起始楼板价1.5万元/平方米。青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块土地用途为商业和住宅，土地面积为36279平方米，容积率2.5，起始价格为12.7亿元，起始楼板价13998元/平方米。

　　链家研究院上海监控数据显示，长期以来，朱家角板块产品定位多以旅游度假地产为主，购买力主要分两类，一类是偶尔来度假的买家，一类是投资的客户。区域外来人口导入严重不足，长期阻碍了区域房价的上涨。目前，朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主，公寓的价格在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右，别墅的价格为2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。

　　记者注意到，今年开始，该区域土地已经出现一定热度。今年2月，江苏中南建设（7.420， -0.17， -2.24%）摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅地楼板价22091元/平方米，溢价率58%；而融信取得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地楼板价为15412元/平方米，溢价率28%。

　　易居智库研究总监严跃进指出，对于此类地块来说，若非轨道交通的因素，那么本身的投资价值不大。但鉴于17号线后续和虹桥商务区等概念进行结合，因此对于此类地块来说，后续将成为房企热衷开发的地块。需要警惕的一个风险是，由于此类地块周边还存在一个很大的存量房市场，即青浦城区，所以如果此类项目后续定价过高，那么部分购房者可能会舍弃此类新房市场，而到青浦城区购置二手房，尤其是地铁17号线后续通过青浦城区的部分站点的二手房，反而会更加有竞争力。这是后续此类物业开发需要警惕的一个风险。

　　中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸表示，上半年郊区土地价格确有向上攀升的趋势。部分郊区土地起价不高，在人口外移的政策背景下，具有一定区域规划或是交通利好的郊区板块，房价存在较大上涨空间和动力。土地市场受到追捧，地价也有显著上涨。