5月1日推开营改增试点 北上广深个人销售房屋征收

　　昨天，国家财政部发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了营改增的细则。今年5月1日起，将在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　在此次发布的《营业税改征增值税试点实施办法》中明确指出，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。除以上三条外，税率为6%。

　　对于大众关心的个人销售房屋缴纳增值税的问题，此次发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（下称《规定》）给出了明确的答案。《规定》指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　在北京、上海、广州和深圳四地，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　这意味着，过渡政策中的二手房交易营改增方案并没有在原来的营业税政策上进行大幅调整。上海交通大学安泰经济与管理学院副教授刘涛表示，新政策的税收负担其实只比原来降低了一点。“原来有分析称会采用简易征税的方案，现在新规则是出了一个新的5%适用税率。以上海为例，一套100万元的2年以内二手房，如果算上附加税，原来的所需缴纳的营业税为100×5%=5万元，而如今缴纳增值税则为100/（1+5%）×5%=4.76万元，便宜了约0.24万元。营改增以后，由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，这些税收最终还是转嫁到了买房人身上。”有业内人士指出，要谨防开发商等借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时需多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。

　　刘涛指出，此次增值税税率定为5%，主要也是考虑到上海、深圳等地房价上涨速度过快，希望通过政策多头并进，抑制房价过快增长。