业委会自管自治 没有物业管理的嘉乐公寓变了样

　　江海新村63号楼居民在布置楼道。（资料）

　　最近，家住肇嘉浜路的蔡阿姨心中一直有件开心事：隔壁邻居堆放在楼道里的旧冰箱和旧洗衣机，终于被“清”走了。

　　蔡阿姨居住的嘉乐公寓，是上海典型的沿街独栋公寓楼小区。2013年，物业公司因连年亏损决定不再与公寓续约。就是这幢“无人管”大楼，过去三年却实现了物业费100%上缴。今年国庆前夕，大楼居民在一天内自发清除了楼内12吨杂物，常年霸占走廊的旧彩电、旧冰箱转眼不见。

　　让居民主动掏腰包缴纳物业费，还自愿改掉楼道堆物这一持续多年的坏习惯，嘉乐公寓是如何做到的？

　　 自管+自治，业委会挑起大梁

　　嘉乐公寓建成于1984年，共15层，每层12户，目前共有178家住户，租户30余家，楼内居民多为老年人。与许多建于上世纪80年代的大楼一样，嘉乐公寓存在私用面积小、公用面积大的特征，楼道最宽处，几可容纳一张标准乒乓球桌，大楼还自带天井。

　　1995年，大楼开发商找来一家静安区的物业公司管理大楼。由于公寓没有停车位，居住总面积也仅1万余平方米，物业收益甚微。进入2010年后，一年亏损最高可达十几万元。2013年10月，物业不堪重负，与公寓方面协商终止了服务合同。

　　现年59岁的韩东萌，2010年当选嘉乐公寓业委会主任。走马上任之时，她发现公寓不仅维修资金不足，还因为硬件老化存在不少问题。加之小区创收困难，没有物业愿意接盘。2014年1月，嘉乐公寓正式成为“没有物业的小区”，开始实行由川施物业公司托管、业委会自管的新模式。

　　“物业费最要紧，大楼大事小事都需要资金周转。”韩东萌说，老物业离开时，账面上已没有结余资金。当得知尚有25户业主未缴纳当年度物业费时，韩东萌就代表业委会和物业商量，能否由业委会自行收缴物业费，作为自主管理的启动资金。业委会也和居民们“摊牌”，告诉大家大楼真实的资金状况。看到业委会如此坦白，居民们也表示理解，不久就缴齐了物业费。

　　为节省人力成本，业委会取消专职维修人员，改聘“钟点工”式的维修工，除每月固定疏通一次下水道，其他时间都由居民自行打电话“呼叫”。不过，不少居民仍习惯凡事下楼找物业，现在物业走了，敲谁的门解决问题呢？

　　“2014年是最难的，一天至少有三四起报修，每天来我家敲门的有十几次，电话更是数不清。”回忆刚开始自主管理小区的日子，韩东萌说，自己的电话号码不知不觉就变成了报修电话。

　　成本要控制，但韩东萌明白，楼内保洁和安保不能少，不过两者却能承担更多责任。于是，业委会重新调配保安班次，由原本的昼夜轮班制，改为2人专职日班、2人专职夜班。其中，夜班保安只需夜间看好大门，而日班保安则需承担部分简单的维修工作，以及消防巡逻等职责。

　　终于，楼内日常运作逐步回归正轨。到了第二年，每天上门敲韩东萌家门的居民已减少到两三人次；今年起，几乎没有居民来敲门，大家有事都会先找保安或维修工自行解决。实在解决不了的，才会找韩东萌和业委会。

　　 楼道里“断舍离”，清空12吨杂物

　　韩东萌还有桩心事：公寓楼道宽敞，居民家中场地有限，不少人把积攒多年的废旧物品堆放在楼道，这不仅存在消防安全隐患，平日出行也多有不便。为保护自家门口堆放的杂物，不少居民还在家门口走廊加装铁门。经年累月下，原本能“打乒乓”的走廊变得拥挤不堪。

　　“改掉老习惯不是一朝一夕的事，这时候就需要党员骨干挺身而出，带头改变。”韩东萌家门口有一个大鞋柜，为了让楼道整治更有说服力，今年9月，她带头拆掉鞋柜。令她没想到的是，拆完那一刻，家门口几乎完全变了样。“住了快20年，从未见过楼道这么敞亮。”韩东萌无比感慨，“楼道亮了，心也跟着亮了。”

　　业委会另一位党员也带头拆掉加装的铁门。其他居民看到清除杂物后的楼道原来如此“高颜值”，也开始响应号召，主动清除起杂物。

　　公寓4楼有一对老夫妻，家住约30平方米的一室一厅。原本住房条件就不宽裕，最近二老的儿子回家与他们同住，空间更是吃紧。于是，二老只能把不常用的物品从家中搬到楼道的公共空间。得知大楼要在9月30日清空所有堆放物，老人无法立即“断舍离”，一直纠结到清除日当天。

　　9月30日大清早，在业委会协调下，嘉乐公寓所属的肇清居委会、社区民警、街道综合治理工作组和大楼志愿者开始对公寓进行集中整治。从顶层开始，依次向下，楼道内随意堆放的杂物被一点一点清空。大到衣橱冰箱，小至花盆竹竿，重约12吨的杂物就此告别大楼。

　　看到邻居们这么配合环境整治，4楼的老夫妻主动找韩东萌，表达了搬走杂物的意愿。“他们来找我时，有点不好意思，但我却很感动，感谢大家愿意配合我们的工作。”

　　 大楼变了样，居民的心靠得近了

　　11月上旬，记者走访嘉乐公寓，整治后的楼道宽敞明亮，每层楼还多了好几抹深浅各异的绿色。

　　原来，9月30日清理完成当天，施工人员就对大楼楼道进行修复和粉刷，包裹好常年裸露在外的电线。为维护楼道整洁，居委会和业委会一同成立楼内自治小组，居民们每天轮流在楼内巡逻，一方面保证施工期间大家的出行安全，另一方面相互提醒监督，防止楼道杂物再次出现。

　　韩东萌说，一开始，有居民看到清空后的楼道虽然宽敞，但稍微有点冷清，就把家里种的花花草草搬到天井的窗台上。两楼的居民看到三楼窗台开花了，也跟着效仿。就这样一传十、十传百，现在每层楼的天井窗台、楼梯间窗台都被绿意覆盖。还有居民把自己业余时间完成的书画作品拿出来挂在楼道里。有居民开玩笑说：“楼道变得这么漂亮，这下公寓房价也要跟着涨了。”

　　看似顺利的自治背后，有不为人知的艰辛，也有意料之外的惊喜。

　　公寓4楼一户居民曾私自经营棋牌室，业委会劝说多次都置之不理。去年夏季一个38℃的高温天，棋牌室水槽突然堵住，废水倒灌进房间和楼道。棋牌室业主单凭一人无法解决，只能硬着头皮求助韩东萌。没想到，韩东萌带着居民拿着自家的拖把、抹布、水桶过来帮忙，很快就解决了问题。

　　“没过几天，棋牌室就关门了，业主说自己实在不好意思开下去……这下又轮到我惊讶了。”韩东萌说。

　　从“不理解、不配合”到“超理解、超配合”，嘉乐公寓的业委会自管与居民自治模式，不知不觉走过近三个年头。韩东萌说，从前业委会都是“朝南坐”，只问监督不问义务，现在行使物业权力要讲求为居民服务，不仅大楼完全变了样，自己和居民都感到一个更大的变化——“大家的心靠得更近了。”