老电梯超龄服役25年被叫停 居民筹钱更换新电梯
中山苑老电梯更新。
服役25年后，徐汇区枫林路街道中山苑的老电梯被叫停了。于是，大夏天里，人们看到这样的景象：电梯锁住了，二楼以上到六楼，老人小孩汗流浃背爬着楼梯。
老电梯超龄服役，事故隐患频发，但是改造又缺资金。这不是中山苑小区的个案，在上海，许多建成年代较早的商品房小区和售后公房都面临这样的难题。怎么办？中山苑通过居民自治方式，探索了一条解决路径。目前，首批6部电梯已经更新，预计到春节前，小区其余老电梯都将更新重启。
不光是钱的问题
“很多人都被关过，这里的电梯大小事故不断。”居民说。去年7月31日，位于中山南二路的中山苑小区的老电梯被叫停。中山苑小区是竣工于1990年的老式外销商品房，内有14幢居民楼，共180户居民。小区内14部电梯，除一部已经居民筹资更新外，其余13部电梯运营25年后零部件老化，当时徐汇区市场监管局对小区电梯年检，发现13部电梯存在严重安全隐患，于是发出了整改通知书。
中山苑老人和小孩多，没有电梯，对一些身体不好的老年人来说，真是度日如年。他们上上下下，都需要人扶着架着。
电梯维修或更新，事务繁杂，而维修基金又不够。而此时小区原业委会已到期，面临换届改选；物业公司因物业费问题，也已到期准备退出。谁都无心操持这样一件“吃力不讨好”的事。在街道牵头下，应急处置小组成立，并抓紧推进成立新一届业委会。
在社区工作者看来，涉及钱的问题，都是很麻烦的事。按照报价，更新一部电梯少则十几万元，多则二十几万元，即便政府部门托底30%，其余70%的费用，一幢楼的居民平摊下来，每户也要近万元。这么大笔钱，居民愿意出吗？根据业主回忆，当时开发商没有留下维修基金，业主入住后，全体业主凑了144万元维修基金，由业委会管理。二十多年过去，维修基金早已花完。
问题掰开来看，又不光是钱的问题。底楼居民自然不愿意出钱，因为他们几乎不用电梯，二楼也不愿意出跟四楼一样的费用，因为他们“爬爬楼梯也能将就”。由于是外销房，还有居民买了房子之后，25年来一直空关从没住过，辗转找到这位业主时，他说这部电梯他都没使用过，为什么还要出钱？“居民并不差钱，又是关乎自身利益的问题，他们都希望改造电梯，但他们需要一套公平公开又合情合理的方案。”
三驾马车的力量
在街道看来，商品房小区的老旧电梯问题要彻底解决，关键还要靠小区业主自己议、自己定。
电梯叫停后，组建业委会的进程加快。业委会主任齐江记得，8月7日，中山苑选出新一届业委会。新业委会的第一件工作，就是同居委、物业，“三驾马车”一起解决小区电梯问题。
电梯是修还是换？更新电梯怎么分摊？在街道、房办和居委会指导下，新业委会陆续攻下一个个难题。“没有现成的指导方案，我们就去搜各地之前的案例，希望能有点借鉴。”齐江说。业委会首先制作了小区电梯更新意见征询表，经回收统计90%以上的住户同意拆旧换新。随后，通过公开招投标的方式，让业主民主地选择电梯改造公司。此外，业委会还制作了每幢楼不同楼层业主承担费用比率意见征询表，有两种方案供业主选择，如果四楼比率为1，则一楼不用缴费、二楼0.8%或0.9%、三楼0.9%或0.95%、五楼1.1%或1.05%、六楼1.2%或1.1%，回收统计后有84%以上的业主同意第一个费用承担方案。与此同时，枫林街道决定给予部分钱款补助。至此，更换电梯的钱终于有着落了。
齐江记得，他们一家家跑下来，从一楼到六楼，从沿马路的一排到小区深处，最多的一天，他手机上的计步软件显示他走了3万多步。
电梯叫停后，居民区多次召开党员、楼组长、居民代表会议，收集舆情，通报电梯恢复情况。方案确定后，中山苑小区所在的宛五居民区，党组织成员和居委干部也分头行动。“发动党员和楼组长的力量，做群众工作，这是我们所长。”宛五居民区书记田虹说，遇有居民质疑声，居委干部和党员志愿者都会帮忙解释，做业委会的坚强后盾。“党组织是主心骨，居委会是主导，业主是主体，物业公司是主力。”枫林路街道办事处相关负责人说。
公开的运作模式
距电梯叫停一个月零三天，第一部电梯的款项筹集到位。
“我们跟业主解释了，成熟一部就安装一部。”齐江说，业委会成员所在的居民楼要率先“示范”。业委会把不同楼层业主需缴钱款和付款时间张贴在每幢楼底层，公开进度。
居民缴的费用，都能用在电梯上吗？有业主对这笔100多万元的巨款表示担心。经过讨论，最后居民统一意见，由物业公司负责收缴费用，物业经理每天向业委会通报业主缴费情况。齐江说，“一分钱都不经业委会的手”。
有业主抱着“等等再看看”的观望态度，宛南五村居委干部一起上门做工作；有的房子长期空关产权属于公司单位，业委会多次联系催促他们及时缴款；有业主居住在加拿大，业委会成员多次打国际长途终于得其应允付款；有业主长期在国外一时回不来，业委会顾问与其联系后先行垫付；还有个别业主因未能足额缴款，同楼其他业主分担了剩余部分……
在约定时间里，小区多数业主按要求缴了款，其中有6幢楼全部缴清，于去年10月10日开工换梯。11月底，剩下7幢楼的更新电梯款全部缴清。12月23日，先期开工的6部电梯正式运行，其余7部电梯将在春节前启动。
重启那天，业主们自发搞了一个启用仪式。居民们穿上红衣服，剪彩、合影，还在电梯门口贴上了对联。“对联是业主们自己写的，都是发自内心的快乐。”齐江说。
延伸阅读
“众筹”换电梯有哪几种方式
商品房超龄电梯淘汰更新，大多是通过居民“众筹”的模式实现的，也有通过其他方式“借”钱改造。如何顺利实现老电梯改造或更新，外地一些成功案例可供参考。
一、发动高层住户捐款。外地一幢大楼换电梯过程中，制订了分层收费标准，但仍有住户没有缴清费用。业委会和物业于是发动高层住户捐款，一些高层业主的支持缓解了资金短缺状况。电梯更换成功后，物业和业委会在一楼电梯入口处安放了一块小石刻，感谢业主们的踊跃捐款。
二、分期付款“借”钱改造。一高层小区现住业主只有约20%，其余全是租户，向业主集资存在很大困难。于是，业委会委托物业找一家有实力的大型电梯维保公司签订了改造合同。改造资金由该公司先行垫付，业主以分期付款形式支付改造资金。这些资金来源于管理用房出租、小区广告费、停车费等。
三、刷卡才能用电梯。一大厦两部老电梯面临更新，10名热心业主自发成立了换梯小组，代表大厦200多户住户专门负责电梯的招标等工作。2年多时间，只筹到一部电梯的更新费用。部分业主表示要看到电梯装好才缴钱，还有业主希望政府补贴。换梯小组决定先整改安装其中一部电梯，并采取刷卡进电梯制度，交钱的发使用卡，没有交钱的则不发卡。物业希望以此带动其他业主出资，以更换另一部电梯。
