"沪六条"之后"1128"再出重拳 市场进入冰冻期

　　今年10月“沪六条”出台，一手房销售管理成为规范重点之一。政策出台两个多月，监管效应逐步显现，捂盘项目被“挤出了牙膏”，案场销售规范，价格和房源信息透明，还给购房者一个安心市场。同时，新盘预售证发放收紧，入市量锐减，有的开发商暂时搁置开盘计划。而随着“1128”再出重拳，业内人士分析认为新政对之前捂盘惜售或预售证未办出来的楼盘影响巨大，其售价很可能会低于预期。

　　 捂盘惜售NO

　　 开发商“挤牙膏”

　　伴随着上海入冬，调控政策下的市场散发阵阵寒意。“沪六条”中关于一手房房源销售管理的监管实施，正逐步引导市场回归正常，服务首套和改善的自住刚性需求。

　　受调控政策和房企销售计划的影响，沪上楼市的新房供应此前大幅缩量。在10月17日至11月6日的近三周时间里，上海的新增供应量为零，此后才有一个新项目入市。预售许可证的发放节奏明显放缓，甚至在10月10日至10月22日的13天里，一张也没有发放。而11月14日至11月20日，全市发放2张预售许可证，获批的项目九亭时代中心和上海国际航运服务中心的物业性质分别为商办和办公用途，而非住宅。

　　值得注意的是，在入市房源减少的情况下，全市成交量却在企稳，甚至相比之前几周放大。业内人士透露，有开发商将此前捂盘的房源拿出来销售。位于宝山区的楼盘远洋悦庭近期开盘的房源中，既有今年取得预售许可证的，也有2015年取得预售许可证的。类似的情况也在其他楼盘出现。

　　对此，中原地产分析师卢文曦分析认为，市物价局和市住建委对未一次性公开全部销售房源的行为全面展开检查，逼得开发商“挤牙膏”。“之前常规的套路，开发商取得预售证的房子若有3万方，他只拿出2万方销售，剩下1万方的房子捂着，过一段时间再申请新的备案，把价格调上去。”卢文曦解释说，现在若重新申报，售价要严格参照周边房价来定，“同样的房源想要再涨20%，很难。对开发商而言，捂盘得不偿失。这种行为可能招致处罚。不如顺势清仓，早日回笼资金。”

　　记者查询上海房地产交易中心的网上数据发现，有些一手房源套数较少，入市即告售罄。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，这说明新政对房源销售管理的监管起到了作用，“监管施行后，那些销售条件不合格的楼盘、或者购房资格不合格人群的不合理需求被暂时挤出市场，市场不再过分炒作，投资性和投机性的需求受到抑制。市场尽可能回归正常和理性，‘牙膏’挤出来后，这些符合销售条件的房源也可以尽量为首套房和改善型自住的购房者服务。”

　　 擅自提价NO

　　 价格恢复透明

　　包括捂盘惜售在内，上海一手房销售管理明确了最新的监管重点。市物价局和市住建委11月16日联合发布的《关于开展上海市商品房销售明码标价专项检查的通知》中，部署检查重点内容还包括销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；标价内容不一致；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用；未按规定内容公示相关收费及影响商品房价格的其他因素；商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择等违规行为。同时，已有涉嫌擅自提价销售的8家房企受到处罚，包括“华润佘山九里”在内的多个涉案项目被暂停网签资格。

　　如此实打实的监管举措，让购房者击掌叫好，陈均华就是其中之一。最近一次去位于松江泗泾的“华润佘山九里”看房，陈均华发现该楼盘单价为5万元/平方米，在售房源有几十套，但查询楼盘网上备案信息却显示备案价在3.5万元/平方米的可售房源有170多套。陈均华甚至记得，该楼盘今年2月的售价仅为2.5万元/平方米，3月涨到3.3万元/平方米，7、8月又涨到4.5万元/平方米，而根据网上备案信息，该项目在今年4月申领预售许可证的最高备案价为3.66万元/平方米。他还发现，4月申领的预售证可售房源为225套，扣除已经网签和售出的套数，还剩140套左右，加上今年10月申领预售证的43套可售房源，应还有200多套可售，而且备案价在3.5万元/平方米的可售房源占大头，有170多套。“开发商这么搞，我们要买房的买不到房，或者就是多掏冤枉钱。”陈均华说，现在政策对准这些市场乱象下猛药，相信价格能回归正常。

　　“沪六条”颁布后，陈均华每个周末都去看房。他发现自己需要在售楼现场看到的信息都能看到了。“像‘五证一照’，预售方案，合同范本，前期物业服务合同，相关法律法规……”陈均华说，回去打开网，在“一房一价表”上，“楼盘每套房源是什么销售状态也都标得清楚。”

　　“打擦边球的事，开发商现在很难做。”同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，中低端、价格合理的楼盘目前是供应主流，超出市场价格范围的项目原则上不会发放预售证，“作为购房人，如果说9月之前会有各种担心，现在则完全不需要了。信息都要求透明，哪个楼盘用过什么推广名，网上有备案可查。最简单的，通过项目地理信息可以确定楼盘。如果发现违规行为，购房者马上可以举报。”

　　听说明年起上海外环内所有项目都要求精装修交房，外环外的精装修房比例提高，一直考虑买精装修房的陈均华却多了一点顾虑，“之前一个亲戚在青浦为了买一套房子，另交了40万元软装费，合同还不是和开发商签的，明摆着是变相涨价。”对于开发商在售楼现场要求购房者另签软装合约这类常见手段，上海华诚律师事务所杨勇律师提醒说：“这属于强制销售的行为，违反平等、自愿的合同原则，购房者完全可以拒绝支付。”