经济适用房五年后才能过户 购买需小心政策风险

　　随着去年以来上海的这波房价上涨，在外环内找套100万的普通住宅都有些困难。不过，还是有些房源进入了记者的视野——它们基本位于宝山和闵行，虽属于住宅项目，但在交易上却存在着严重的政策风险。没错，这类房源就是经济适用房和动迁房。

　　100万出售60%产权

　　在某中介公司的APP上，记者就看到了这样一套房源。

　　该房源所处的小区叫做共康雅苑，位于宝山区大康路上——高层、精装，朝向为南，2014年建成。房子的面积是48.91平方米，一室一厅。照此核算，单价只有20445元/平方米。记者查询了附近一些老公房的交易价格，发现单价基本上在3.5万-3.9万/平方米之间。新建住宅的单价怎么比老公房的单价低？

　　记者打电话给中介小胡，对方确认，这套房子确实属于经济适用房，要5年后才能去房产中心正常过户，因此房东出售的价格比较低。

　　小胡告诉记者，房东100万转让的只是自己手上60%的产权，剩余的40%产权，需要在5年后正式交易时再次出钱购买。那么，5年后40%的产权怎么来计算？“这个现在说不准，要到时候根据市场价，由政府来定价，这40%的钱也是交给政府的。”小胡建议记者先去看看房子再说。

　 　买卖双方都要担风险

　　“这房子住住还是蛮实惠的。”这套房子的房东笑着向记者推荐，“哪怕外地刚来上海工作现在还没有交社保的，也可以买下来，5年后正好符合购房条件！”

　　不过，从房东给出的流程看，要买这样一套房，也并不是件容易的事情。按照房东给出的办法，双方先签订一份预售合同，买家可以先支付转让金额的60%，即60万元作为首付款，剩余的40万尾款在房屋正式过户时交割。不过，由于暂时无法办理产证，买家不能使用银行或是公积金贷款，必须是现金支付。此外，等到房子满5年后，买家还必须向国家缴纳房屋剩余的40%产权费用，才能正式完成产权的交割。也就是说，如果5年后这套房子的总价升值到了300万，买家需要交120万。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒说，此类经适房在没有达到标准年限的情况下就转让，且产权不能随房屋一起转移，无论对于买方还是卖方，都具有很大风险。“如果后续房价出现大幅上涨或下跌，双方很有可能出现违约。”即便在双方完成预售后，买方获得的也并非完全产权，持有此类住房其实并不踏实，可能还要承担后续房价上涨补缴税费和房屋价差等内容，这是一个很大的风险。