2016年上海房价或将向上 新静安区域受认可

　　宋莉娜

　　2015年上海土地市场的成交可谓火爆，数据显示，今年上海共推出223块用地，成交213块，平均溢价率为28.82%，总成交额达1333亿元。由于土地管控加强，而开发商拿地意愿强烈，在两者供需矛盾背后，进入年末的土地市场依然热点不断，更以翘尾收官。

　　回顾这一年来风云变幻的土地市场，三大现象可推测2016年上海的房价或将向上。

　　 热门区域价值受认可，新静安板块地王频现

　　去年闸北区还未成为新静安，“方兴地产”也未更名“中国金茂”。当初方兴地产以总价101亿元，楼板价47609元/㎡摘得大宁金茂府地块的时候，业内就预计这个项目的未来售价很可能要冲到8万-10万元/平方米。现在来看，大宁金茂府的均价已达到7-8万/平方米。

　　今年，闸北并入静安，“撤二建一”，新静安的区域价值更是受到了各开发商的高度认可。

　　难能可贵的是，在两区合并之前，华润华发联合体快准狠地拿下闸北区市北高新技术服务业园区大体量核心地块，两幅地成交总价高达158亿，放到今天这成交单价绝不止36572元/㎡！

　　另外7月份，由金融街拍下上海火车站北广场以北地块，成交总价88.15亿，成交单价为27000元/㎡，溢价率为50.12%，都可谓是把握住了最佳时期。

　　而将于明年1月份待拍的苏河湾中央公园地块，起拍单价即为37998元/㎡，加之新静安如今“香饽饽”的地位，未来成交价十分值得期待。

　　 外环以外楼面价不断攀升，住宅用地“郊区化”成主要趋势

　　今年众房企对于外环外的土地潜力一致看好，硬生生把原本的“洼地”顶成了一座座“小山丘”，更是迎来了年度上海最高溢价率地王。

　　6月份，青浦区徐泾镇成交的一幅地块单价达27309元/㎡，徐泾板块借助大虹桥概念的辐射，区域内房价一直呈上扬趋势。

　　而2015年度上海最高溢价率地王是由中铁建夺得的奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，其成交价达到38亿元，成交单价为19179元/㎡，溢价率高达220%。

　　另一块引发热议的则是位于嘉定区江桥的纯住宅用地，该地块由龙湖以46.5亿夺得，成交单价2.7万/平方米，溢价率达到了108.34%。作为老牌豪宅教父，龙湖在上海的布局主要特点如下，地段处于外环以外，以青浦、松江、嘉定为主，产品主要为别墅和高端公寓。所以这回龙湖拿地，注定是要在江桥打造一个高端住宅区了。

　　 高端住宅市场持续升温，开发商愿为优质地块出高价

　　信达拍下的新江湾地块，注定是2015年最受关注的土拍之一。楼板价49152元/㎡，总价72.99亿元，溢价82%。若扣除20%保障房，单价高达61440元/㎡。未来成本价至少在83000元/㎡以上开发商或才能保持盈利。

　　对此，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：根据“国际智慧城”和“知识杨浦”定位，新江湾城是大学校区和居住社区的相互渗透区域，同时作为市区内最后一块湿地，新江湾城在自然和人文环境上都占据优势，加上之前诸多品牌开发商入驻，该区域已经形成高档住宅化格局。这样的优质地块能引得十二家知名开发商激烈争夺也就不足为奇了。

　　除此之外，最让大家吃惊的也许是处于外环外的莘庄竟拍出了43790元/㎡的价格，未来保本价将达到70000元/㎡。而43790元/㎡的地价已超过了周边新房的均价，此次拍出的价格将成为周边房价上涨的标杆。果不其然，中原地产的报告显示，在这幅地块拍出以后，莘庄区域的二手房卖家纷纷进行调价，涨幅甚至达到20%。虽然位于外环外，但莘庄胜在配套齐全，交通便捷，开发商未来想要盈利应该不难。