30万元交给中介守学区房 5年"门槛"让部分学区房涨幅加大
“五年内只有一次对口入学机会”的新政使得静安区某些学区房的价格涨得更快了
今年申城学区房政策发生了较大的调整，虹口、闸北、宝山等区纷纷效仿静安的“最严入学新政”，即“同一户地址五年内只享一次同校对口入学机会。”
越来越严的学区房政策让未来的学生家长开始提前行动，如今购买学区房竞争显得更加激烈，有些学区房的涨幅比以前多出十几个百分点。为尽早“锁定”房源，有的家长甚至“兵行险招”，在房子都还没见到的情况下，先拿出30万元意向金“预定”可能出现的合适房源。
案例：
先交30万也未能圆梦
静安区位于市中心，优质教育资源集中，一师附小、静教院附校等名校云集于此，是上海学区房成交的热门板块，也是上海最早提出“五年新政”的区。正因为如此，购买学区房的竞争也格外激烈。
对口静教院附校的静安晶华园尽管临近普陀，房子不算很新，车位也很紧张，但依然受到购房者的追捧。一位购房者从去年底开始就在这里看房，他的心理价位是花750万元买一套120平方米出头的三房，然而过程却非常不顺，原本几乎要谈妥了，结果房东临时变卦，称房子不卖了。不过这位购房者仍然十分执着，甚至极为罕见地在房子还没有看的情况下，就先“押”了30万元意向金在中介那里，一旦有这个价位，且房型是南北通的房子挂牌出来，第一时间通知他，并立刻把这30万元意向金也给房东。
“一手交钱，一手交货”是商品买卖的常理，在房子都还没有的情况下，居然就冒险把30万元交给中介“等房子”？
即便用了这样“奇葩手段”，他暂时还是没有“圆梦”，因为这个小区挂牌出来的房子就是不符合他的要求。
“符合他需求的房子有一套是位于5楼的，楼层较低，而且房东要求770万元的到手价；还有一套是在10楼以上的，楼层景观都不错，但是房东的报价就更高了，到手价要800万元。总之，750万元的预算在这里实在买不到像样的三房。”德佑链家国际丽都A组分行主管张成涛告诉记者，“750万元的话在其他区都能买到很好的四房了，但他在这里却怎么也买不到自己心仪的房型，前后还花了三四个月时间看房，当然很痛苦。”现在这名购房者已经放弃静安转到虹口去看学区房了。
现象：
“大龄儿童”家长转战别区
新政推出后，市面上可供挂户口的学区房减少，不少板块的学区房日益稀缺，使得家长们不得不转战还没有出台新政，或对口学校的招生要求不那么严格的区域去买学区房，尤其是已经开始读幼儿园的“大龄儿童”的家长，不得不跑到其它区“找房”。
鲁先生的家住静安，却因为搞不定“本地”的学区房而不得不转战普陀区。在得知当地对口小学的入学规定是户口满三年，鲁先生暂时松了口气，不过眼看小孩已经3岁，快要入幼儿园，买房也已经刻不容缓。
在花了一个多月看房后，他们最终买了套约50平方米的使用权房。可是这套房子空间太小，无法容纳一家三口生活，无奈他们只好商量将来在附近再找套两室一厅的房子租着，然后把自己现在住的房子租给别人。而买来的学区房，则装修一下也用来出租“补贴家用”，“我也不想这么折腾，可是实在没有办法，好一点的学区房真的买不起”。
事实上，这样跨区甚至跨江买学区房的案例已经比比皆是。
作为整个浦东学校资源最丰富的区域，洋泾板块对口六师附小、福山路外国语学校等知名小学。浦东全区包括张江、川沙和原南汇的购房者，甚至还有许多家住浦西的人都跑来买房。
在一些中介门店买学区房的客户中，浦西客户要占到10%左右，最远有家住宝山区过来买房的。
这使得洋泾这边的学区房成交十分火爆，例如在羽山路崮山路附近对口六师附小的崮山小区，由于小区规模较大，房源比较多，一直是成交热门楼盘。去年一年，这个小区的成交量在150套左右，而今年1-3月就已经成交了35套，4月估计会创造一个成交高峰，保守预计这个小区的成交量将在30套以上。
数据：
杨浦学区房保持5%涨幅
德佑链家研究总监陆骑麟表示，目前全市各区县和不少热门学区都出台了抑制学区房炒作的政策规章，基本手段都是拉长入学所需的落户年限或设定同一房源的入学间隔时间。这样的政策确实最大限度避免了学区房的短期炒作，一定程度上限制了学区房价格的暴涨。
然而，这些政策同样也迫使不少学区房购房者不得不提早“锁定”房源，特别是对于一些优质教育资源，“摇篮中预定小学”的情况将会越来越多地出现，学区房价格上涨的趋势也未能完全遏制。
在杨浦，一些重点学校周边的学区房今年还是保持了5%左右的涨幅。“和平花苑一套112平方米的三房，原来挂牌价是445万元，等到上下家见面时就变成了450万元，到最后要签合同的时候房东又改口成了455万元。”德佑链家杨浦分行主管梅易程无奈地说，“其实我们也不想看到无谓的涨价，因为一旦下家被迫接受涨价，往往他就会找我们谈谈中介费能否便宜点。”
上海中原研究咨询部对静安一些代表性学区房楼盘的追踪数据显示，去年初静安入学新政实施以后，房价并没有受到抑制的迹象。比如，对口静教院附小的海防村，2014年的成交均价为64606元/平方米，与2013年相比上涨28.9%，而2013年相比2012年的涨幅只有13.7%。对口一师附小的四和花园2014年成交均价53800元/平方米，相比2013年上涨达31.9%，而2013年相比2012年的涨幅则只有8.6%。
●提醒●
买学区房并非板上钉钉有可能被“顺位”挤出
买了学区房就一定板上钉钉能入学了吗？其实也未必。
首先，你要确定买的到底是不是学区房？
德佑链家杨浦分行主管梅易程告诉记者，比如控江二村小学，这个学校就以“控江二村”命名，那么买控江二村的房子就能理所当然地入学吗？当然是否定的！控江二村内部分第一至第四4个小区，其中第三和第四小区是对口控江二村小学的，第一和第二则不是。
其次，即便买了真正对口的学区房也有可能被“顺位”挤出。
梅易程说，杨浦区打虎山路第一小学等热门学校，规定了报出生户口的儿童将在录取中有优先的顺位，如果是买学区房后再报的户口，顺序就靠后了，如果报考人数多，则可能会受到影响。