【财新网】孙中伟：依靠农民工消化楼市库存是否乐观

【背景】 中央再提楼市去库存。中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，明确提出“通过加快农民工市民化”化解房地产库存，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。2015年以来，中央多次表态去库存。

根据统计局数据，截至2015年11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，环比10月增加1004万平方米。对于北上广深一线城市，及多个重点省会城市，库存压力相对没有那么大，去库存也相对容易，难点在三四线城市，库存压力，去库存能力弱。与会议精神相关，去库存也便具有了更为明确的指向。

依靠农民工消化库存是否乐观？在实践中仍可能面临哪些难题？

华东理工大学社会与公共管理学院讲师孙中伟表示，如果只是通过城市化或发展房地产吸引农民购房，难度比较大，可能性也比较小，因为三四线城市对农民工的吸引力很弱，与买房相对应的是城市能够首先解决他们的生存问题，即能提供稳定的就业机会和有质量的生活保障。

在孙中伟看来，目前三四线城市的吸引力主要体现在孩子上学，或者为后代提供居所等。“农民在农村有自己的房子，这些房屋怎么解决，都属于进城购房的潜在成本，而且，三四县城市的房子缺乏增值空间，整体而言，目前几乎没有什么投资价值，只有居住价值。”

“我们调查也发现，到底要不要在城市落户，能够在城市享受多少服务，很多人是拿不准的，仍在犹豫中，国家出台引导政策，很大程度上首先会对这部分群体有一定吸引力。”孙中伟说。

地方政府为了去库存也是下足了力气。12月初，河南濮阳市《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》正式实施。办法规定，在濮阳市城区购房由市财政补贴，在县城购房由县财政补贴，濮阳市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。

孙中伟分析，之所以近期中央多次表态楼市去库存，与地方政府面临的财政压力不无关系。尤其是中小城市，缺乏实体经济支撑，“如果也没有资源经济、旅游经济等，一直靠土地财政支撑的地方政府，压力极大，最容易出现问题的也是这些地方。”基于当前中国的城市化现实以及农民工的自身意愿，孙中伟建议还是应该优先发展一批大城市。

“只是以房地产或基础设施建设为基础的城市化，已经无法再持续下去，因为中小城市缺乏外部资源导入，尤其是经济资源，而资本是否愿意到本地投资，又是政府没法做到的。”孙中伟说。

在这一背景下，利用农民工市民化去库存，便需要新的思路和方式。孙中伟认为，要吸引农民工买房，一定要把教育、医疗和就业等资源提前或同步建设起来，过去不少地区拉投资建设开发区和工业园区，但普遍都不宜居，只是让人在这里工作、生产，却没有考虑到居住和生活的需要，没有考虑到人力再生产和人力投资的需要。另一个需要警惕的现象是，吸收东部沿海经验，中西部的工业园区规划也如出一辙，对于产业空心的中西部小城来说，形势无疑更为严峻。

如果不能提前或同步建构起充分的公共服务，中小城市在城市化过程中很难摆脱“鸡肋”身份。孙中伟形容，“即使有些人在那里买了，也未必能在那里住，最后的结果就是农民被套牢在那里。”

中央政治局会议对此也有部署。与楼市去库存同步，强调“要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。要改革完善城市规划，准确把握城市规划定位，加强对规划实施情况的监督。”近年来，农民工市民化和赋权也取得一定成效，比如通过居住证等提供相应公共服务。

不过，孙中伟提醒，很多地方已经开始这么做，比如公办学校只要有空位，外地学生可以入读，但问题的关键是学校并没有那么多空位留给外地小孩。所以，“不是农民工有没有权利，而是有了权利却得不到服务，因为公共服务供给太少。”

同时，由于农民工具有较强的流动性和地域性，劳动力输出地和输入地也都面临各自不同的境遇。

孙中伟表示，“借助农民工市民化契机消化楼市库存，进而带动经济发展，从思路和出发点是没问题的，但是，在具体实施过程中，却未必乐观。”因为建设具有吸引力的中小城市，不太可能有立竿见影之效。