出让条件最严地块拍31亿 新江湾城楼板价超5万/平

　　晨报记者　林劲榆　徐妍斐

　　昨天，新江湾再次推出一幅地块，为杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，起始总价20.898亿元，起始楼板价3.5万元/平方米，如果扣除自持和配套面积，该地块起拍价达到5.83万元/平方米。这幅被套上重重紧箍咒的地块上市后，开发商始终报价谨慎。最终，融信以总价31.55亿拍得该地块，溢价率51%，楼板价达到52839.9元/平方米，纯可售面积楼板价高达8.8万/平方米，未来开发商售价至少10万/平方米。

　 　七家开发商抢地

　　昨天，七家开发商到现场竞标，融信、龙湖、山东黄金、融创、保利+东原、新城、泰禾等。由于周三浦东祝桥地块拍卖时，加价100万导致拍卖时间过长，昨天一开始，主持人就将加价幅度调整到了500万。不过开发商竞价相当谨慎。

　　B3地块也是新江湾城出让的第十幅地块，紧邻复旦大学，东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。在现场看，除了国帆路以外，其他3条路还没有造，现场都有铁栅栏包围，等于说四至不通。该地块位于整个新江湾城的北部，也就是在湾谷科技园的东北角。

　 　出让条件“史上最严”

　　开发商们竞价谨慎或许与这幅地块出让条件比较苛刻有关。

　　去年曾经被叫停出让的新江湾城D7地块，就在该地块的附近，D7地块去年再度上市时大幅度增加了地块中中小户型的比例，而此次新挂牌的B3地块，对中小套型的要求、保障房的配比更加严格。

　　不仅限高24米，配套保障房在25%以上，还要求中小套型占比80%，另外还有15%需要自持。

　　“技术上最为苛刻的就是保障房配比要达到25%，是有史以来保障房建造最多的一块地。而此前土拍指标中多数是5%。这就意味着房企有四分之一的房子是要‘白干’的。另外，中小户型保障房比例将达到80%，也大幅提高房企的建设难度。”不少开发商因这一出让要求望而却步。

　　近几年新江湾住宅地块入市量并不多，这两年区域的一手市场也几乎没有项目入市，仅在2015年上半年有3个项目入市，包括盛世豪园、嘉誉园、世嘉园，之后就出现了断供现象。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，虽然现在进入“改善”消费阶段，但区域内选择余地还是不少的。

　　新江湾城板块去化周期8.8个月，偏紧，但未达到奇货可居的程度，未来销售还是有一定压力的。

　　如果该产品面世，并取得热销，那么对新江湾城整个区域价值是一次重新定义。