松江区司法局加大房地物业纠纷人民调解工作力度

      松江区房地物业纠纷人民调解委员会自2011年成立以来，建立了便捷、公正、高效的物业纠纷第三方调解机制，积极发挥职能作用，通过人民调解有效化解了各类物业纠纷。2015年上半年，共受理物业纠纷案件4361件，与去年同期453件相比，收案数大幅上升,同比增加862.7%，出具调解协议书325件，涉及标的金额105013.4元，将物业纠纷化解在基层，促进了地区和谐稳定。

一、摸清现状，奠定工作基础

（一）摸清松江区住宅小区基本情况。截止2014年底，我区共有居委会201个，村委会86个，住宅小区515个，住宅总面积约5000万平方（其中商品房4060万平方，售后房174万平方）。在515个住宅小区中，442个小区聘请物业服务企业管理，73个小区无物业服务企业管理。全区已成立业委会236个，占有物业管理小区的46%。

（二）摸清松江区物业服务企业基本情况。我区共有物业服务企业194家，对442个小区实施管理。全区物业服务企业现有从业人员约1.5万余人，40%为本地人员，60%为外来务工人员。物业服务企业从业人员普遍存在学历较低、能力偏弱、责任性不强的情况。

（三）摸清物业管理矛盾纠纷基本情况。区房地物业纠纷人民调解委员会受理的物业纠纷案件类型较集中，均为物业公司要求业主缴纳物业费纠纷案件。今年上半年，区房管局共受理涉及物业管理的信访件210件，应急维修中心受理各类报修11856件，962121呼叫平台受理报修1809件，纠纷涉及维修不到位、违规租赁、违法搭建、业委会运作不规范等。

二、分析原因，理清工作思路

（一）企业服务意识不强。物业服务企业中绝大多数规模较小，平均一家物业服务企业服务2.6个小区，为降低成本，在人员使用、硬件设施和服务意识上缺乏保障，导致业主报修得不到及时处置、盗窃案件屡屡发生、应尽的保绿、保安及保洁等基本义务不履行等情况发生，从而引发纠纷。

（二）业委会工作不到位。业委会运作不规范、不定期公开账目、不按时改选等情况大量存在，部分人员参加业委会成员竞聘的动机不纯，竞聘成功后以个人意愿代替集体决定，违规使用物业经费、滥用职权情况屡屡发生。部分业委会片面夸大自治组织作用，不服从区、镇（街道）职能部门的指导和监督，致使业主集体和个人合法权益没有得到真正维护，从而引发纠纷。

（三）职能部门监管乏力。由于在前期物业的选聘、物业管理收费标准、合同服务内容等方面存在着诸多历史遗留问题，更有大量由前期物业管理的小区入住五年、十年、甚至更多的时间均没有顺利成立业委会，致使房管部门对出现的问题被动处理，业主的合法权益没有渠道反映，合理的诉求得不到维护，从而引发纠纷。

三、抓牢重点，明确工作方向

（一）强化政府职能，加强对物业管理活动的监管。一是加强引导。根据《关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知》沪府办发〔2015〕3号要求，在有条件的居民区合法有序推进居委会和业委会成员的交叉任职，全面推进居委会干部参加业委会委员选举，有效引导业委会健康发展。二是注重监督。在物业公司的选聘、物业收费标准、物业公司日常服务标准等方面加强监管，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供评估、测评等服务。

（二）制定实施意见，具体化推进物业纠纷人民调解工作。为进一步发挥人民调解在化解物业管理纠纷中的独特优势和职能作用，今年我局针对当前的物业纠纷情况进行了专项调研，会同区房管局、综治办共同制定了《关于加强本区住宅小区物业纠纷人民调解工作的实施意见》（沪松司发〔2015〕37号），从强化组织领导、加强队伍建设、健全纠纷化解机制、完善支持保障体系等方面进行了明确规定，确保工作开展有据可循、运行规范。

（三）各方积极配合，形成网络工作格局。住宅小区物业纠纷人民调解工作坚持“自愿、公正、及时、便民”原则，形成以人民调解为平台，司法行政、房屋管理等政府职能部门大力支持，社会广泛参与的工作格局。在《实施意见》中，明确了各相关行政部门指导扶持住宅小区物业纠纷人民调解工作的任务目标；要求各街镇专设物业纠纷人民调解工作室；在区级层面吸纳专业人才组建物业纠纷人民调解专家咨询库，为调解提供重要参考依据；建立健全物业纠纷发现、分类甄别与分流、疑难复杂重大纠纷转介、参与纠纷综合治理等机制，整合各类资源，确保依法、及时、有效预防和化解矛盾纠纷。