上海迪士尼周边房价6年来涨5倍 最高已达4万一平

　　原标题: 上海迪士尼周边房价6年来涨5倍 最高已达4万一平

上海迪士尼园内目前还没有最著名的米奇Logo或形象

　　上海迪士尼在今年6月就要开门营业了，作为世界第六个迪士尼主题公园，上海迪士尼现在建设的情况怎么样了？它对当地经济以及股市的影响又有多大？最受公众关注的门票价格定了没有？带着这些问题，北京青年报记者日前进行了实地探访。

　　上周，华特迪士尼公司和上海申迪集团联合宣布，上海迪士尼度假区将于2016年6月16日正式开门迎客。上海迪斯尼是世界第六个迪士尼主题公园，其一期建造投资340亿元(约55亿美元），其带给中国公众不止有童话般的幻境，还有片区产业经济的重构。

　　那么，6月份的开园将引爆哪些主题投资？尽管有专家评估其预计5年后才能盈利，消费者最关心的迪士尼门票多少钱一张，运营方也仍然未公布，但沪市的迪士尼概念股早已受到热捧大涨，其中交通运输板块、餐饮旅游板块、商业零售等行业的股票被投资者看好。

　　 探访

　　 “奇幻城堡”正在装饰外立面

　　上海迪士尼乐园地址在哪里？上海迪士尼乐园主体工程于2011年4月8日正式破土动工，2016年6月16日正式开园。园区规划北至S1公路，东至南六公路，南至周邓公路，西至S2公路红线以西约1000米，规划面积约24.7平方公里，其中核心区为7平方公里。距离上海人民广场约21公里，距离陆家嘴金融中心约18公里，距离浦东国际机场约14公里，距离虹桥交通枢纽约30公里。

　　北京青年报记者实地探访“迪士尼度假区”，其位于离浦东机场约10分钟车程的浦东区川沙新镇黄楼社区旗杆村和赵行村，上海地铁11号线浦东方向的迪士尼站终点站将在开业前开通。

　　园内未见到迪斯尼最著名的米奇Logo或形象展示，只挂了“上海国际旅游度假区”牌子，仍蒙着神秘面纱。入口有保安站岗，不允许未持有证件的人员进入。戴着白色安全帽的外籍人员正在与施工方讨论，绿色景观带里仍有推土机等在紧张施工。

　　园区内的道路有四车道，每个十字路口都有红绿灯，道路两旁是绿化带，到达每个景点都需要走一段路程。园内标志性建筑“奇幻城堡”正在装饰外立面，其外墙以墙钉为装饰特征，这是中国传统装饰元素之一。加垛口设计符合迪士尼建筑设计城堡寓意，与迪士尼主题乐园建筑风格遥相呼应。

　　此前，华特迪士尼乐园和度假区亚洲区总裁及董事总经理安明智曾表示：“我们把过去60年来所积累的一切关于如何超越游客期待的秘诀，加以迪士尼永无止境的创新精神和丰富创意，来打造这样一个‘原汁原味的迪士尼，别具一格中国风’的神奇度假目的地。”

　　在上海迪士尼一期开园后，或将继续进行乐园二期和三期的扩建，主要是在规划7平方公里剩余的3.1平方公里土地上兴建。

　　 追访

　　 周边房价最高的每平方米超3万元

　　最新公布的上海旅游业“十三五”规划征求意见稿中，提到以迪士尼开园为契机，将做大迪士尼产业。

　　该片区目前除了迪士尼效应带出的房地产投资热之外，其他相关的旅游休闲产业仍发展空间巨大。除园区内的两家酒店外，目前，迪士尼周边只有距离约3公里外的一家五星级酒店——川沙凯悦酒店。目前分布于川沙板块的多为二手住宅与酒店式公寓，高端综合体、酒店几乎没有，因此迪士尼的产业效应暂时看不出效果。

　　上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩表示，迪士尼属于点状大项目，其对周边房价地价影响主要体现在两个时间段：规划落地前后，受规划利好房价与成交量大涨；开工建设阶段，房价与成交量大涨。

　　川沙的一位村民告诉北青报记者，这里6年前房屋的价格只有每平方米6000~8000元，如今商品房已经到了每平方米2~3万元，最高涨了5倍，与上海市内差价小多了。

　　据公开信息显示，受迪士尼板块概念的驱动，川沙板块的房价七年来从2009年的11153元/平方米涨到去年的29264元/平方米，猛涨162.3%，高于全市的101%，而板块内最贵的项目成交均价已达到3.97万元/平方米。但是，川沙处于非市中心区域，近期上涨动力不足，2015年全市房价上涨了18.82%，而川沙板块则仅上涨了2.46%。

　　 机会

　　 当前可布局后迪士尼周期的潜力股

　　对于迪士尼概念有哪些投资机会？交通、旅游、商贸零售三大板块能否被引爆？国泰君安分析师訾猛表示，上海迪士尼预计首年接待游客达2000万以上，按照门票单价400元测算，10倍经济撬动杠杆，有望带来千亿级别的消费增量。

　　訾猛表示，从历史经验来看，无论是香港迪士尼还是奥运、世博题材，相关题材股均提前反应且持续较长时间。如香港迪士尼开业前一年，恒生指数涨幅为8.8%，迪士尼受益股周生生涨幅达128%、利福国际涨80%、六福集团涨50%。而上海迪士尼增量客流可以引爆区域消费，本地消费股有望持续受益，推荐豫园商城、百联股份、老凤祥、益民集团和新世界。

　　平安证券则建议把握好三条主线：与上海迪士尼存在股权关联关系的公司、直接受益迪士尼乐园的行业内的公司、与上海迪士尼或迪士尼公司拥有战略合作或特许经营权的公司。

　　东方证券分析师测算，从国外迪士尼发展历程来看，迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票，70%则来源于区域二次消费（包括消费品、酒店等），这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。按照每年2500万人测算，如果按照每位旅客在长三角逗留三天，每天餐饮消费150元和每张床位200元计算，迪士尼每年给长三角带来的餐饮酒店收入250亿元。

　　游客除了在园区和迪斯尼周边区域进行消费外，还会带动在上海其他主要商区，给商业零售行业带来发展机遇。海通证券分析师认为，游客数增加的园区内外消费，将直接增厚本地商业股受益。

　　国金证券分析师李立峰认为，当前时点布局迪士尼概念恰逢时宜。根据香港迪士尼概念股投资历史复盘，开园前1－5个月是迪士尼概念退潮期。上海迪士尼将于2016年6月中旬开园，还有不到5个月时间。从时间周期上来说，相关概念行业，尤其是后迪士尼周期的有潜力的个股标的在当前时点依然可以酌情布局。

　　 热点关注

　　 迪士尼一日票价到底多少钱？

　　上海市政府召开的2016年全市旅游工作会议上透露，2016年上海旅游业预期目标是：全年接待入境游客815万人次，旅游外汇收入60亿美元；接待国内游客2.89亿人次，旅游业总收入3650亿元。游客满意度排名继续位于全国前列。2016年迪士尼乐园即将在上海正式开园，上海将迎来旅游产业发展的黄金年。

　　预计上海迪士尼开业后游客规模应能达到1000万人次，开业初期将为上海带来300-500万人次的新增游客，约占上海全年接待游客规模的2%-4%。

　　上海市政府相关负责人称，2016年上海旅游业首要工作，是做好迪士尼开园准备和运营服务，落实好大客流应对、票务销售、园区旅游公共服务等工作。

　　不过，6月16日即将开门迎客，但迪士尼的票价还迟迟未公布。有媒体预测票价可能定位500元，被主办方予以否认。

　　实际上，美国洛杉矶迪士尼乐园一日票为99美元、奥兰多迪士尼乐园一日票为134美元、日本东京迪士尼乐园一日票为6900日元(约合59美元)、法国巴黎迪士尼乐园一日票44欧元(约合48美元)、中国香港迪士尼乐园一日票为499港元(约合64美元)。

　　 专家分析

　　 上海迪士尼最快5年后盈利

　　作为国际顶级主题公园的迪士尼乐园，其自身无疑就能产生大量客流，对所在地周边文化旅游消费将有很大带动作用，从而成为当地经济的有力引擎。经济学家估计，迪士尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量，相当于2013年上海GDP总量的1.6%。

　　复旦大学旅游管理专业教授夏林根介绍说，已经建成的五家迪士尼乐园并不都经营状况良好。法国巴黎的迪士尼一直惨淡经营，1992年开业后一直亏损，直到1995年才获微利，之后又陷入亏损；直到2007年才又扭亏，目前只有微利。而迪士尼落户中国香港至今已近10年，尽管在开业的第7年才扭亏为盈，在2014财年净利润达3.32亿港元，同比增长36%。

　　经营较为成功案例则是美国加州、奥兰多和日本东京迪士尼乐园。以加州为例，迄今为止已经有超过5.5亿人次游客入园游玩。东京迪士尼游客连续三年创新高，2014年达3137.7万人次，占东京2014年游客总人数的6.2%，2014年4月至12月的营业额达3521亿日元，净利润达608亿日元。

　　根据业界预测和公开数据，上海迪士尼乐园每年有望迎接1500万－2000万人次，稍低于每年3000万人次的东京迪士尼。夏林根预测，上海收回第一期的投资至少需要5－10年的时间。