亏本卖房省税70万 部分开发商又有提价冲动
图片说明:新政出台后，中介的工作状态如天气一般“直线升温”。/晨报记者殷立勤
东方网4月1日消息：前天，央行等三部委出台政策将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也出台政策将普通住房营业税免征期由五年改为二年。
昨天，上海的最高温度比前天骤升10多摄氏度，楼市也因上述政策的出台呈现出同样的“升温”幅度：“捉急”的买家连夜就去售楼处或中介签约，“热昏”了的卖家则“来萨伐急”地开始涨价。
卖家频繁的提价让一些交易陷入了停顿，一套原本到手价460万元的房子，一夜之间涨到了495万元，买家根本无法接受，就此陷入僵局。
有门店一晚签约三四套
拜“朋友圈”所赐，刚出台的楼市新政几乎以史上最快速度“发酵”，扔下公文包直冲售楼处或者中介门店的现象在全市各个角落都有出现，“捉急”的买卖双方“挑灯夜战”，连夜签约。
在长宁，一位生意人一套豪宅以1380万元到手价挂牌出售，实际上他还是亏本卖房，当年买进这套房子他花了1410万元，因为限购，他不得不把这套房子卖了才能再买房，又因为新看中的房子已经付了定金，急需后续房款，才无奈“割肉”30万元卖房。
然而，即便亏本卖还是卖不出去——主要原因是这套房子持有未满五年，且为非普通住宅，他的买家原本要替他缴纳全额营业税，总额高达70多万元。
新政一出，这套房子的命运来了个奇迹般的转折：持有满两年的非普通住宅营业税由按全额征收改为按买卖价格差额征收，因为他是亏本卖房，这个差额就是“0”，营业税一分钱都不用出，足足省下了70多万元！
得知这个“天上掉下”的好消息后，这位生意人前天晚上7点多立刻冲到了中介门店，而买家当然也很满意，双方一拍即合，当场签下了买卖合同。令中介都没有想到的是，签完合同的卖家当场连呼“感谢国家、感谢国家！”
从张江到莘庄，这样的连夜签约在本市多个区都有发生，有的门店一个晚上就签约了三四套。这些“捉急”签约的卖家大多是持有满两年未满五年的业主，之前已经谈得差不多了，就差“临门一脚”，而楼市新政自然就是最好的催化剂。
部分开发商又有提价冲动
温度一高，人的头脑难免就会发热，在看到新政如此“给力”之后，不少卖家都开始涨价，有的试探着涨个三五万元，也有的心一狠，直接把省下的几十万元税费全部加到了房价上。
陈先生看中了张江一套350万元的房子，付了1万元定金后，原本计划昨天上午签合同，前晚政策一出，反应敏捷的陈先生马上表示愿意追加定金30万元，一旦卖家收下这30万元定金，他的违约成本将大大提高。
然而，卖家脑子比他转得更快，他不但不肯收这30万元追加的定金，而且立刻指示中介“涨2万”，不然房子不卖了。
虽然卖家此举违约，但是他即便赔陈先生1万元，涨价2万元还是能多赚1万元。
从陈先生的角度考虑，自己如果被违约，表面上看能“赚”违约金，但会损失大量的时间成本，之前几个月的看房前功尽弃。因此他只能无奈接受，最终这笔交易昨天以352万元成交了。
其实被“热昏”的并不只有小业主，一些开发商也已经或者酝酿涨价。闸北区某新盘在新政出台前的一天，也就是上周日一下子上调了3000元/平方米，涨幅5%。然而，一些其他正在热销的项目，暂时还未出现提价的情况。
不少项目的业务员昨天表示，由于新政刚刚出台，并且为工作日，因此购房者的反应不是特别热烈，项目的带看量仍然保持平稳，变化不大。
不过，开发商和中介的工作态度已经让人感受到楼市的浓浓暖意，有的中介门店开会一直开到晚11点多，而景瑞地产更是干脆宣布昨晚杭州、绍兴等十城售楼处“不打烊夜卖”。
●分析
新政有利合理改善型人群
长远看量增价稳是新特征
“新政刚刚出台，市场还需要一段时间适应。”房地产市场研究专家陆骑麟表示：本次营业税减免年限的缩短以及二套房首付的降低，为改善型置业提供了较大的便利，既有利于其出售已有房源，也有助于其获得更大的贷款额度。
尽管在政策出台初期，由于税费的减免会造成房东的跳价。但长期而言，大量房源挂牌能够遏制房价的过快上涨，但总体的上涨格局不会改变。对于一手房市场的影响，陆骑麟称，短期内开发商必然会有提价动作，提价的范围预计多在5%-10%之间。
当然，也有比较冷静的观点。上海中原董事副总经理刘天旸认为市场不一定会像想象中那样乐观。“政策调整的目的不是为了完全激活房地产市场，而是为了满足自住和改善型购房者的需求。”刘天旸说，新政会将部分原本犹豫观望的客户推向市场，但无论是一二手房都不具备一夜大幅涨价的前提，因为一手房市场还有足够的库存等待消化，而二手房的卖家单方面提价多少还得看市场的承接力。
此外，新政出台后，不少房东考虑在限购政策不改变的情况下“住一投一”，即自住一套，另一套就专门用来投资，到持有快满两年时挂牌出售。
对此，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，新政使得换房成本大大降低，因此确实存在“住一投一”的操作可能，但是投资的话要考虑未来价格成长性。而且当前投资渠道要比以前宽很多，比如股市很火爆，投资客一定会衡量收益和风险。所以，即便有当前那么多利好政策，也难吸引大量投资客回潮。
瑞银首席经济学家汪涛认为：“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”胡景晖说。
可以看出，专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015年楼市新特征。