楼市新政:鼓励买房需求入市 首付还款能力要求高

　　3月31日消息：昨天，市场期待良久的房产新政终于靴子落地。央行给出的二套房最低首付比例比此前市场预期的还要低；而财政部紧随其后出台的房产交易营业税调整，也出乎意料。这一套楼市调整“组合拳”，力度远远超出市场预期。

　　 鼓励各种买房需求入市

　　概括来说，昨天出台的房产系列政策调整，主要有以下几点利好：

　　第一，鼓励刚需入市。根据新政，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。结合即将到来的公积金贷款额度上调，刚需买家有望仅用少量首付和纯公积金贷款买到住房。目前，上海市郊的刚需型住房总价普遍在200万元以下。假设一套房源的价格为175万元，买家原本要支付首付52.5万元，新政实施后，首付将下降到35万元。如果公积金贷款额度提高到每户140万元，那么，买家仅用首付加公积金贷款就能覆盖全部购房成本，其购买力明显提升。

　　第二，支持改善型需求。新政中，首套房贷款未结清的家庭，购买二套房（普通住房）最低首付款比例调整为不低于40%；而首套房贷款已经结清的家庭，使用公积金购买二套房（普通住房）的最低首付款比例为30%。此前规定购买二套房的首付最低比例为60%，上海等城市则为70%。这是一个相当大的调整，在之前的市场预期中，央行可能将二套房首付款比例调整到五成。

　　第三，促进二手房成交。财政部紧随央行等部门在昨天出台财税政策调整中，对普通住房营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年。此前，满2年而未满5年的住房营业税高达5.5%，一套300万元的房子，仅营业税就多达16.5万元，楼市淡季中，上下家往往因此“谈崩”。业内人士认为，本次针对交易环节的税收减负，也将有力促成二手房成交。

　　 从价的松绑到量的松绑

　　昨天在新政尚未出台前，地产股已经全线飘红。而微博、微信等社交媒体上，也迅速被新政的消息所“占领”。市场期待之急切，可见一斑。

　　市场的急切，是楼市持续低迷的直观反映。以上海为例，去年下半年至今，新房库存量一直处于历史高位；春节过后，原本期待的3月“小阳春”落空，截至29日，交易量仅68万平方米，比1月传统淡季还要低，这在近年来非常罕见。

　　事实上，昨天的系列新政出台前，已有降息、调整供应结构等不少房地产利好消息放出，但都未真正触动市场。民生证券分析师指出，之前的这些利好，“松绑”的是房贷的“价”，即在房贷利率上做文章，虽然“价”开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市在去年四季度销售短暂好转后再度掉头向下，全国楼市整体销量仍未企稳，库存居高不下。此次推出的，正是针对“量”的松绑政策。

　　易居房产研究员严跃进表示，目前房地产市场很多指标已触底。在整体低迷的情况下，选择二套房首付降低等政策切入，一方面是支持改善型需求，另一方面，二套房的需求群体还贷能力更高，符合银行利益。

　　 首付虽降还款能力要求更高

　　如此“组合拳”打下来，楼市是否会一改此前低迷状态？

　　新政中最具实际意义的是二套房首付比例下降。卢文曦表示，目前市场上改善型需求已占到六七成，调整二套房的首付比例意义重大。根据历史经验，首付比例下调三分之一，相应人群交易增量约30%至40%。

　　不过，也有分析认为，由于改善型买家对二套房的面积、地段和房屋品质要求较高，所购住房为普通住房的可能性较小，可能无法享受到首付四成的优惠。

　　此外，二套房首付下降，也对购房者的还款能力提出更高要求。银行规定，借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设首套房贷款尚未还清，月供6000元，新购二套房总价300万，首付四成，需贷款180万，月供至少10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。

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　　 上海市普通住房标准

　　自2014年11月20日起，上海市执行普通住房新标准。可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；(二)单套建筑面积在140平方米以下；(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。