楼市新政出台:鼓励各种买房需求入市 首付还款能力要求更高

31.03.2015  10:50

  

  东方网3月31日消息:昨天,市场期待良久的房产新政终于靴子落地。央行给出的二套房最低首付比例比此前市场预期的还要低;而财政部紧随其后出台的房产交易营业税调整,也出乎意料。这一套楼市调整“组合拳”,力度远远超出市场预期。

  鼓励各种买房需求入市

  概括来说,昨天出台的房产系列政策调整,主要有以下几点利好:

  第一,鼓励刚需入市。根据新政,使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。结合即将到来的公积金贷款额度上调,刚需买家有望仅用少量首付和纯公积金贷款买到住房。目前,上海市郊的刚需型住房总价普遍在200万元以下。假设一套房源的价格为175万元,买家原本要支付首付52.5万元,新政实施后,首付将下降到35万元。如果公积金贷款额度提高到每户140万元,那么,买家仅用首付加公积金贷款就能覆盖全部购房成本,其购买力明显提升。

  第二,支持改善型需求。新政中,首套房贷款未结清的家庭,购买二套房(普通住房)最低首付款比例调整为不低于40%;而首套房贷款已经结清的家庭,使用公积金购买二套房(普通住房)的最低首付款比例为30%。此前规定购买二套房的首付最低比例为60%,上海等城市则为70%。这是一个相当大的调整,在之前的市场预期中,央行可能将二套房首付款比例调整到五成。

  第三,促进二手房成交。财政部紧随央行等部门在昨天出台财税政策调整中,对普通住房营业税全额征收的免征期,由过去的5年转变为2年。此前,满2年而未满5年的住房营业税高达5.5%,一套300万元的房子,仅营业税就多达16.5万元,楼市淡季中,上下家往往因此“谈崩”。业内人士认为,本次针对交易环节的税收减负,也将有力促成二手房成交。

  从价的松绑到量的松绑

  昨天在新政尚未出台前,地产股已经全线飘红。而微博、微信等社交媒体上,也迅速被新政的消息所“占领”。市场期待之急切,可见一斑。

  市场的急切,是楼市持续低迷的直观反映。以上海为例,去年下半年至今,新房库存量一直处于历史高位;春节过后,原本期待的3月“小阳春”落空,截至29日,交易量仅68万平方米,比1月传统淡季还要低,这在近年来非常罕见。

  事实上,昨天的系列新政出台前,已有降息、调整供应结构等不少房地产利好消息放出,但都未真正触动市场。民生证券分析师指出,之前的这些利好,“松绑”的是房贷的“”,即在房贷利率上做文章,虽然“”开始下降,但“”依然偏紧。一线城市在去年四季度销售短暂好转后再度掉头向下,全国楼市整体销量仍未企稳,库存居高不下。此次推出的,正是针对“”的松绑政策。

  易居房产研究员严跃进表示,目前房地产市场很多指标已触底。在整体低迷的情况下,选择二套房首付降低等政策切入,一方面是支持改善型需求,另一方面,二套房的需求群体还贷能力更高,符合银行利益。

  首付虽降还款能力要求更高

  如此“组合拳”打下来,楼市是否会一改此前低迷状态?

  新政中最具实际意义的是二套房首付比例下降。卢文曦表示,目前市场上改善型需求已占到六七成,调整二套房的首付比例意义重大。根据历史经验,首付比例下调三分之一,相应人群交易增量约30%至40%。

  不过,也有分析认为,由于改善型买家对二套房的面积、地段和房屋品质要求较高,所购住房为普通住房的可能性较小,可能无法享受到首付四成的优惠。

  此外,二套房首付下降,也对购房者的还款能力提出更高要求。银行规定,借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设首套房贷款尚未还清,月供6000元,新购二套房总价300万,首付四成,需贷款180万,月供至少10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。

  相关链接

  上海市普通住房标准

  自2014年11月20日起,上海市执行普通住房新标准。可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:(一)五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;(二)单套建筑面积在140平方米以下;(三)实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。