楼市新政一波三折终落地 后续或更多政策松绑

　　 为何近期新政出台如此频繁

　　 支持居民刚需

　　2015年政府工作报告“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”、“促进”的字眼。

　　李克强总理答记者问“中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”

　　 楼市乍暖还寒

　　全国国家统计局公布2月份70个大中城市新建住宅销售价格，66个城市环比下降。

　　上海已连续7周商品住宅总成交在20万平方米以下，直到上周才刚突破20万平方米。

　　 首付比回归合理

　　6-7成首付现行的二套房首付标准，是在2013年楼市最火爆时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。二套房首付比例目前各地执行较严。

　　4成首付现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归4成首付也是合理的。

　　昨日中午，媒体报道称央行紧急通知下午三点半召开新闻发布会，有重要事项发布。随后央行辟谣。几小时后，传闻中的二套房最低首付比例下调的政策坐实。

　　昨天晚间，财政部、国家税务总局联合发布消息，个人转卖普通住房的营业税免征期限由5年下调为2年。

　　多家机构分析人士认为，政策松绑通道已开启，无论是地方政府还是相关部委，有可能继续出台松绑楼市政策。

　　房地产专家分析，楼市组合政策已经出台，利好将在近期显现。今年普通住宅的涨幅可能达10%以上。

　　 各地公积金政策最先松动

　　相较僵持的商业贷款，各地住房公积金政策最先开始松动，一系列刺激政策密集出台。据不完全统计，2014年下半年以来，长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、广州等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。

　　在两会用“支持居民自住和改善性住房需求”取代去年“投机投资性需求”的措辞时，有关“今年房地产政策将调整”的猜测就不时被市场提及。

　　 央行辟谣难挡地产股飙涨

　　昨天中午，有媒体报道，中国人民银行紧急通知媒体，下午三点半召开新闻发布会，有重要事项发布，称此次发布会由金融市场司出面召开。虽然央行辟谣，“没有这个发布会”，但是几个小时后，预期中的政策终于落地。有分析人士表示，央行辟谣主要是担心消息影响地产股，不过，相关人士已经获得消息。

　　上周，就有消息称，住房和城乡建设部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。据称，该文件目前已得到财政部和央行支持。

　　“今天央行、银监会、财政部、税务总局也出了政策，与楼市调控相关的部委都已经出手。”昨天，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，楼市组合政策已经出台，对于市场的利好肯定会在近期显现，估计上半年成交量就可能明显反弹。从后续来看，可以期待的政策还有取消限制外资买房等。

　　 预测房价涨幅或在10%

　　“这绝对是个重大利好！”某地产公司主管认为，此次房产新政是对两会精神的一个跟进，相信就全年来讲，房产政策的调整还只是个开始。目前来看，相关新政仅是针对普通住宅，而针对中高端的政策，有可能会在7、8月份出台。仅就目前的政策看，伍惠敏表示，二套房首付限定在最低40%，但具体如何执行还需看各银行的执行度，此外还与贷款客户的资产情况有关。她预测，今年普通住宅的涨幅或在10%以上，而中高端住宅涨幅将介于5%至8%区间内。

　　“2015年前两个月的全国房地产数据相当糟糕，如果2015年房地产市场仍不能复苏，尤其是投资建设指标不能企稳，则经济稳增长压力将比较大。”杨红旭表示，调整二套房信贷在意料之中。今年政府工作报告中已经明确，支持改善性购房需求、稳定住房消费、收购存量房用于安置房与公租房。接下去，中央相关部委出台政策，顺理成章。

　　3月27日，两部委出台调整楼市供应结构的政策后，某地产企业公司就在其报告中指出，我们认为，未来还将有更多部委级、针对需求层面的政策组合拳，支持和鼓励自住、改善房住房需求，具体措施可能包括交易税减免、变更首付比例（包括公积金放松、异地流动）等。

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　　 地产股可能掀起一波估值修复行情

　　受楼市新政消息影响，昨天，地产板块狂飙，截至收盘，地产板块涨4.75%，天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、荣安地产、招商地产、香江控股、荣安地产、国兴地产、中关村等10股涨停，华夏幸福、首开股份、荣盛发展等涨幅居前。房地产B基金仍涨停，地产板块强势不改。

　　近日众多研究机构发布报告看好地产股后市走向。某房产公司指出，3月地产成交弱复苏，经济数据也偏弱，政策持续放松概率高，而且从估值角度看，2.0×P/B才是地产股估值天花板。看好地产股一季度表现，还有超过20%的上行空间。

　　分析师指出，房地产相关政策的边际改善力度及其持续性大概率会超越市场的预期，前期的调整也为参与这次反弹提供了较好的契机，加之机构配置较低（为地产板块反弹提供条件和可能性），增量资金的入市将极有可能掀起另一波估值修复行情（增量资金为点火器）。龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显。