上海第一豪宅去化缓慢 屡被质疑暴利和捂盘

　　负债攀高净利润下滑 中粮地产 上海豪宅被指“捂盘”

　　张玉、石英婧

　　近日，中粮地产发布的2016年半年度报告显示，报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润为1.6亿元，与上年同期相比减少了10.79%。资产负债率 81.48%，较2015年78.42%的资产负债率进一步恶化。

　　在房地产市场普遍“争当地王”的当下，百亿房企中粮地产在2016年明显放缓了拿地速度。在房企业绩普遍飘红的情况下，对于中粮地产放缓拿地、净利润下滑等问题，《中国经营报》记者多次致电致函中粮地产董事会秘书和公关部门，公司方面在回复中表示，公司以“战略引领”为核心，并以公司产品线为指引，建立了土地储备的价值分析模型。同时，公司采取多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。

　　9月中旬，中粮集团在上海重磅发布其中粮前滩海景壹号项目，在业界看来，前滩板块目前炒作成分比较大，下半年地产行情可能会逐步回归理性，该项目销售情况不甚乐观。与此同时，曾被誉为“沪上第一豪宅”的 陆家嘴 中粮海景壹号尾盘在售顶层复式房源，均价22万元/平方米。该项目自2009年面世以来销售至今，去化缓慢。而7年前开盘售出11万元/平方米的天价，足足是其拿地成本的25倍，也让项目频频被质疑谋求暴利。

　　沪第一豪宅去化缓慢 屡被质疑暴利和捂盘

　　9月中旬，中粮地产发布其继中粮海景壹号、中粮天悦壹号之后的第三座壹号系作品——中粮前滩海景壹号。业内相关知情人士告诉记者，目前项目售楼处已经开放在蓄客阶段，预计11月样板房对外开放，12月开盘，价格方面目前尚未确定。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，对于前滩的很多住宅项目来说，会有两个问题。第一是此类区域概念炒作成分比较大，所以相应的住宅价格其实比较高。第二是有很多板块会对其有竞争，比如虹桥商务区等。换言之，单纯从居住角度看，问题不大，也容易赢得市场认可，但从投资价值角度看，依然需要做甄别和判断。

　　与此同时，位于浦东陆家嘴板块的中粮海景壹号尾盘在售579、592、713平顶层复式房源，均价22万元/平方米的消息一经放出，便受到业界的普遍关注。

　　该项目也是中粮集团在沪的首个住宅项目，据此前《经济观察报》报道，中粮海景壹号经过13年沉沙终于赶上“豪宅热潮”。首期66套房源在一个月内销售一空，成交均价达11万元/平方米，这一数字，是其拿地成本的25倍。从封顶到开盘超过4年的中粮海景壹号卖至天价，无疑尽享浦东陆家嘴在此间土地增值之利。而长时间捂盘是该项目绕不开的话题。

　　《中国经营报》记者于9月21日实地走访了中粮海景壹号项目。从地铁2号线陆家嘴站出来到中粮海景壹号项目门口，沿途经过 东方明珠电视塔、汇丰银行大楼、上海国金中心、太平金融大厦等地标性建筑，掩映在绿树丛中的中粮海景壹号颇为低调。

　　然而，根据相关机构数据，该豪宅项目今年以来销售并不乐观。据中原地产官方数据显示，中粮海景壹号目前在售房源共15套，近60天成交房源0套。据网易房产相关数据显示，2016年年内，中粮海景壹号仅仅在2016年1月30日售出1套，2016年4月29日售出1套。上海链家内部人士告诉记者，中粮海景壹号价格过高或使其销售承压。如何在激烈的豪宅市场胜出仍是上海中粮地产面临的一大挑战。

　　卢文曦则认为，“对于中粮海景壹号这样的楼盘，项目本身拿地早，不存在太大压力。中粮海景壹号2009年面世至今已经有7年时间了，截止到目前共卖了142套。这样的产品基本上被房企以资源的理念来看待，这里已经没有地块出售，开发商卖一套少一套，所以价格也往高开。当然，也不排除公司蓄意捂盘惜售。”

　　对此，易居智库中心研究总监严跃进表示：“陆家嘴周边的豪宅项目有个特点，就是户型偏大，总价偏高，增幅空间并不大，因此市场接受度也不是很高。尤其是目前楼市投机色彩比较重的情况下，类似的物业并不为购房者偏爱。加之中粮海景壹号周边高端项目林立，竞争非常激烈。”

　　对于项目去化缓慢，严跃进指出，不排除项目存在捂盘惜售的现象。