解放日报｜“新常态”下，房地产将回归本源

编者的话

      习近平总书记日前在河南考察时指出，我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。习近平总书记关于中国经济要适应“新常态”的重要表述，引发各界的高度关注，越来越多的人用这一概念来分析和解释中国经济。以“新常态”定义当下的中国经济发展阶段具有怎样的丰富内涵？处在新阶段的中国经济，“新”在哪里？“常”在何处？从今天起，本报推出从经济现象看“新常态”系列访谈，首篇从房地产业看“新常态”。

      9月21日，南京正式取消商品房限购。至此，全国目前仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚等6个城市尚未取消限购。限购政策在众多城市的退出，让市场对房地产形势出现了各种猜测和理解，一时之间“拐点论”、“危机论”纷纷出笼。我国房地产“遇冷”了吗？经济“新常态”需要怎样的房地产市场发展状况？就上述问题，本报记者采访了华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳。

      为什么要选择在今年退出限购解放新论：今年很多城市陆续退出限购政策，说明我国房地产出现了怎样的变化？如何看待这些变化？

      张永岳：限购是2010年我国出台的以户籍情况为主要依据对商品房限制性购买的一项调控政策。从政策目的上看，是为了调控房价连续过快上涨；从措施本身来看，它是一种行政手段。调控政策是针对经济运行情况、为熨平经济波动而制定的。当中国经济和房地产形势出现新变化时，作为特定时期采取的有强针对性的调控举措，限购在适当的时候被调整及退出是可以预期的。

      选择在今年退出主要有两个原因：一是当前我国房地产形势出现了新变化：首先，房地产增长态势出现变化。与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应，我国房地产业过去所呈现出的连续不断的规模性扩张态势也在发生转变，房地产业在逐步回归正常的增长态势。其次，房地产业发展主要矛盾出现变化。随着政府调控和市场演变，房地产普遍性、总量性的供不应求状况已经改变，现在的主要矛盾是结构上的供求不匹配。再次，房地产市场情况出现变化。过去人们看到，房地产业是个高回报、高利润的市场，出现“百行百业”搞房地产，住房投资成为相当普遍的现象。今天，企业投资房地产面对的风险在加剧，市民购房的目的也在逐步回归本源，主要为居住而非为投资。房屋虽然仍具有保值增值的功能，但是已经逐渐不再作为社会普遍的投资对象。

      二是宏观调控思路更加强调市场机制的作用。党的十八届三中全会提出，要发挥市场在资源配置中的决定性作用，更加强调市场机制的重要性。这一点，当然也会在房地产领域中得到体现。

      综合上述情况，很多城市陆续退出限购政策是可以理解的。当然，对一些特大城市来说，要考虑到人口总量过于庞大、城市承载能力等特定因素，因此在是否退出限购政策方面，会考虑得更为审慎。总的来说，限购政策是一种房地产调控手段，调控手段的变化确实从一个侧面反映出房地产市场的变化，但对此无需过度解读。

      是否要从防“过热”转为防“过冷”解放新论：随着少数城市出现房价松动甚至下降、个别“鬼城”“空城”出现等，市场上开始出现“拐点论”，认为房地产“见顶”了，“遇冷”了，要往下走了。怎样正确看待当前我国房地产经济形势？调控房地产是否要从防“过热”转变为防“过冷”？

      张永岳：当前我国房地产市场进入调整期，市场呈现出一定下行态势，但总体上还属平稳。相比“拐点论”，我认为“分化论”更准确：不同区域的房地产、不同种类的房地产产品今后发展趋势可能会差异显著； 介入房地产市场的风险开始增大，有的企业会被淘汰，有的企业会继续做大做强。但基于城镇化发展、市民提升居住水平的持续性需求等因素，房地产业未来还有相当的发展空间。

      要高度重视“过冷”可能带来的危害，但适度挤出泡沫有利于房地产的长远发展，不要因防“过冷”导致出现“过热”。“过冷”当然不好，矛盾过于集中显现和爆发会影响经济稳定，但也要正确评估当前房地产市场波动的程度、正确看待“过冷”的危害性，千万不要因为过度担心“过冷”而强拉产业高增长。相比而言，过去很长一段时间，在我国房地产业的快速发展过程中，由于一些客观原因和主观认识上的偏差，房地产经济领域中产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快等一系列矛盾，这些矛盾影响了国民经济的总体平衡及持续健康发展。个别地方出现的所谓“鬼城”、“空城”，其实就是“过热”弊端的具体体现。总体上，当前房地产市场依然处在可控的范围内，只要矛盾化解得好，系统性风险就可以避免。

      总的来说，当前我国房地产业还是要防“过热”，同时要避免“过冷”。房地产调控一定要有定力，不要一看到房地产出现波动就强刺激，而应主要让市场本身去消化过去快速上涨时期积累的矛盾，同时要密切关注和监测房地产以及金融等相关领域的变化，及时化解市场中出现的新问题。

      房地产波动会否引发系统性危机解放新论：房地产的风险是否会加大？未来会发生房地产危机吗？

      张永岳：无论是20世纪90年代以来日本房地产经济的崩溃，还是亚洲金融危机时期泰国和我国香港地区房地产业的衰退，以及2008年美国爆发的“两房危机”，都反复展示了房地产泡沫的崩溃是如何拖垮银行系统，进而掀起金融危机乃至经济危机的。所以，有此担心可以理解。

      当前，中国经济正处在从高速向中高速换档的关键时刻。但与世界各国相比，我们的增长速度还是比较快的。深化改革的红利、中国新型城镇化不断推进的动力等积极因素也依然强劲。这说明，中国房地产业有持续发展的空间和较大的市场容量。只不过，结构性、阶段性的矛盾凸显了。在这个过程中，部分企业的日子会比较难过，但这也是房地产业转型和升级的题中应有之义。如果房地产业积累的一些矛盾解决得好，减掉一些“虚胖”，就可以夯得更实，结构更加合理，未来就会有更加持续健康的发展。

      就当前而言，房地产要重视几个问题：一要大力优化供需关系。当前房地产还是要保持一定增速，首套房住房需求是当前房地产业中的“最大公约数”，既能解决民生，又有利于房地产市场发展，对此要坚决支持；对改善型住房需求也可有所放松，采取适度积极措施。

      二要推进住房保障，在此过程中要兼顾公平与效率。住房保障要讲公平，也要讲效率，要能切实解决一些实际问题，提高保障性住房的有效配置，不要产生新的库存积压。

      三对目前出现的房地产库存积压、销售不畅、产大于求，关键是要根据各地的不同情况采取有针对性的举措，并且要建立长效机制，防止问题的反复出现。

      从长远来看，房地产能否平稳健康发展，关键取决于能否实现房地产业与国民经济之间的协调发展。要处理好一系列重要关系：如平衡部门经济与国民经济的关系，以实现房地产业的正确定位； 平衡过分依赖与适度发展的关系，以规范地方政府的行为；平衡适当降温与适度规模的关系，以完善房地产业宏观调控；平衡市场机制与住房保障的关系，以构筑社会经济发展安全网。这就要求实现一系列重要的政策创新，构建房地产业与国民经济良性互动的经济社会环境。

      “新常态”对房地产提出哪些要求解放新论：有学者认为，经济“新常态”包含去房地产化的内容，即让经济真正地不依赖房地产。对此，您怎么看？

      张永岳：房地产是中国经济的一个重要组成部分，谈“新常态”绕不过房地产。具体来看，“新常态”下的房地产业，一方面，产业本身出现了一些“新常态”的特征，如出现结构调整的阵痛、依然有发展空间但要面对产业过快扩张积累的矛盾等。另一方面，房地产要适应整个国家的“新常态”，要为“新常态”作贡献。首先，房地产要继续为增长作贡献，要为经济换档争取缓冲时间。其次，是房地产在解决民生问题方面，要帮忙不添乱，要与“新常态”下的新要求相适应。再次，房地产业本身要保持稳定态势。

      未来实现“新常态”对房地产业的要求，关键在于产业的转型升级：一是要主动适应新一轮城镇化发展。过去有些地方过度强调房地产的带动作用，但实际上房地产本身也有个适度发展的问题。

      二是房地产企业要主动有所作为。随着竞争加剧，产业利润下降是一个客观趋势，但房地产业还有很多可为空间：如产品结构要进一步优化，建造出更加符合百姓多样化需求的住房；要转变过去粗放型的发展方式，从资源消耗型的增长方式转为节能省地生态型的增长方式；要改变过去主要靠银行贷款、土地增值来获利的方式，要依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利等。

中国经济发展要减少对房地产的依赖，是“新常态”中的应有之义，但不可能一蹴而就。未来一段时间内，“平衡”将成为房地产业的主流，房地产业既要适度贡献增长率，也要避免再度积累矛盾；既要看到房地产的作用仍然不可或缺，也要看到逐步减少对房地产的依赖是一个趋势，等等。随着一个“碰房就赚钱”的时代过去，我国房地产将迎来一个回归本源、靠真实专业能力发展的时代，从而为“新常态”作出贡献。 阅读原文

来源｜ 解放日报　 记者｜ 李小佳　 编辑｜ 渠颖 　戴勇