独立经纪人冲击楼市：网络平台提供了后台交易

　　图片说明:独立经纪人的新模式，让上海近10万传统中介经纪人面临选择。

　　十天内，房产经纪行业连续六个新闻发布会，老牌中介、新兴电商轮番上场，分享股权，倡导高佣金分成，各种革新方案相继出炉。中介从业人员惊呼：“经纪公司都疯了！”十多年未变的经纪行业正在被颠覆。

　　撬动房产经纪行业变革的力量来自独立经纪人的新模式，这个变革从深圳到上海，正席卷全国房产经纪行业，单干还是打工，摆在了全上海近十万经纪人的面前。“我们正在等公司出佣金新政。”一位上海房产经纪人透露，“如果佣金增长不理想，我就去做独立经纪人了。”

　　据了解，迫于形势，上海多家房产经纪公司都将在最近推出新模式，以中原地产为例，其经纪人底薪和佣金有望提高十个百分点。

　　 网络平台提供后台交易

　　去年年底开始，一种新型的房地产电商——独立经纪人，席卷上海楼市。

　　什么是独立房产经纪人？在西方发达国家，房地产经纪人是一个相对自由、相对独立的工作者，经纪人取得个人牌照并办理相关保险之后加盟（非招聘）到经纪公司，以经纪公司的名义进行工作，并以经纪公司的名义收取佣金，然后由经纪人与经纪公司按约定分成。经纪人在实际工作中不断提高自身的工作能力及自身素质。所以在这些国家，房地产经纪人是受人尊重的职业，收入更是无比丰厚。

　　Q房网、搜房、房多多都采用了类似的创新模式，搭建网络平台为经纪人提供后台交易服务，经纪人在他们的平台上完成交易，获得的佣金要比传统中介公司多得多。

　　 可兼职，选择无底薪合作

　　不过，Q房网等都更愿意称这个平台是“合伙经纪人”。Q房网集团副总裁花蕴称，合伙经纪人模式将最大化让利经纪人，把企业变成平台。在管理上，Q房网的合伙经纪人分为培养期、预备合伙人、合伙人、超级合伙人四级。据悉，行业内经纪人一般可提成佣金的15%-35%，而Q房网提供的经纪人提成可达到55%-85%，因此这一模式吸引了很多其他中介公司的员工。

　　Q房网等新平台表示，只接受全职应聘，不接受兼职。不过，守住底线很难。1月12日，记者以经纪人的身份向某家互联网地产平台应聘，要求兼职交易，该公司欣然同意。有关负责人表示：“公司要求9点上班，晚上8点下班，一周工作六天。但佣金收入与上班时间无关，如果是兼职就选择无底薪的合作方式，只要收到无折扣的全佣，就可以分得高达90%的佣金。”

　　 82%经纪人支持合伙模式

　　不管是暗自鼓励“飞单”的挖墙脚策略，还是“高佣金抢人”的光明手法，显然，房地产中介行业的被颠覆已经开始，独立经纪人加互联网的模式正在取代门店加业务员的模式。

　　“现在很难说Q房网的模式是否会给行业带来变革，但是在互联网冲击下的地产中介行业，创新已是必然，约定俗成的分成比例被迫改变。”深职院房地产研究所所长邓志旺表示。世华地产的统计显示，在全国各地5万多经纪人的投票中，Q房网合伙经纪人模式支持率占到82%。

　　 传统中介指责对手动机

　　独立经纪人点中中介行业的痛点，抓住经纪人就抓住了业务。

　　1月4日：链家发布新的提点收入政策；1月5日：中原发布全面改革策略；1月6日：搜房内部发文开始中介费买卖双方0.5%的价格战；1月9日：Q房网发布会，宣布从2015年1月9日起，其线上网络平台开始逐步面向全国经纪人免费开放，并将联合全国同行组成线下“超级联盟”；1月13日，北京思源经纪召开发布会；1月15日：爱屋吉屋将宣布进军买卖市场。

　　在这个过程中，老牌港资中介中原地产的动作尤其引人关注。“我们这些同行所推行的新模式，实质就是让前线经纪人更着眼于眼前利益，用不赚钱的方式寻求市场规模的扩张，然后以用户数量的互联网‘故事’说服风险投资继续烧钱，甚至上市。”中原地产董事长黎明楷指责对手的动机。

　　“以扁平化管理为例，其实质是降低管理人员对前线人员的比例，将挤出来的佣金分配给前线。在现代IT技术的协助下，无疑可以提高管理人员的效率，让每个管理人员可以管理更多的下属。”黎明楷表示，但如果架构过分扁平，日常的管理将会日渐废弛，导致盘源质量恶化，前线人员服务质素下降。

　　 挽留经纪人各推新政策

　　反对、质疑过后，包括中原在内，传统中介必须考虑如何挽留经纪人，十多年未变的中介模式正风雨飘摇。

　　近日，中原集团宣布，推出包括全民利润分成、加大网上资源投放以及推行核心员工持股等五项新政，积极应对行业变革。“中原地产历年来都有盈利，我们会为员工提供足够的子弹与政策和同行打这一场消耗战，抵御所谓新模式带来的冲击。”黎明楷说，为了打赢这场硬战，中原已经做好了牺牲明年甚至更长期利润的准备。据内部人士透露，即将公布的上海方案中，经纪人底薪和佣金分成都有望上升10个百分点。“未来佣金提成大概在40%左右，平均月收入可以达到1.5万元。”

　　近日，链家地产宣布三项变革措施，最令人关注的是公司提出实现管理架构扁平化，所有管理人员和职能服务一线经纪人，公司和员工充分分享利润，大幅提高经纪人提佣比例，最高至70%，同时帮经纪人实现年销售额从1个亿向10个亿的飞跃，实现年薪百万等。

　　随后，思源地产宣布，将二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%，租房佣金减半。不管是买卖还是租赁，经纪人可享受32%的通提提成比例。我爱我家也对外公开宣布将推出全员持股计划，地产中介的变革如潮水般涌现。

　　 未来门店会被互联网取代

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，一直以来，国内房地产市场比较流行的模式是公司经纪，而非国外的独立经纪人模式，这与国内诚信建设和从业素质相关。传统中介的特点是大量门店加大量业务员，人海战术占用了传统中介的成本。随着互联网的发展，高素质的经纪人脱颖而出，未来很多门店将会被互联网取代，经纪人的收入将与能力匹配。从各大中介公司调整经纪佣金分成比例，Q房网、房多多、搜房的尝试已经撬动了十多年未变的房地产中介运营模式。

　　 [中介案例]

　　■纠结是否要跳出单干

　　今年元旦，房产经纪人小周过得很纠结，他面临事业上的重大抉择。选择一，留在公司继续原来的工作节奏；选择二，离开公司，独立打拼，去电商平台做合伙人。小周已经在沪上一家知名中介做了三年业务员，去年12月份本来有一个很好的晋升机会——做门店经理，公司计划提拔一个业务员。不过，公司最终选择了他的同事，小周很失望。在最失意的时候，朋友邀请他加盟刚刚兴起的电商中介公司Q房网，通过办理个体工商执照与公司合伙，自己创业。“按照我以往的工作业绩，去Q房网收入至少翻一倍。”小周说，这个机会很诱人，但是风险也很大，一旦自己干了，没有业务就意味着没有任何收入。

　　■刚从传统中介跳出单干

　　相比小周，程小姐已经没有什么犹豫。去年底，她从一家传统中介跳槽到Q房网做门店经理，这家开在浦东的门店，看似与传统的中介门店没什么区别，但有意思的是，这家店有30多位持有个体户执照的经纪人。程小姐强调这不是“独立经纪人”，所有员工都是“合伙人”。“有点像30个小公司，与Q房网合伙创业，经纪人负责谈业务，Q房网负责后台，佣金大家分成。”程小姐说，经纪人能够拿到至少50%的佣金，最高甚至接近90%。谈起传统中介，程小姐一肚子的怨气。“我离开传统中介的主要原因是工作累，收入低。当初一天工作12小时，一周工作六天，钱很少，一笔业务佣金只能拿到10%。”程小姐说，传统中介公司管理层有八层，管理人员都要拿工资，且都比经纪人高，而经纪人工作又苦，收入又低。新模式下，公司管理只有四层，业务收入普遍是传统渠道的3到4倍，经理也愿意跑业务，很多合伙人年收入可以接近100万元。

　　■已跳出传统中介单干3年

　　范先生从事房地产销售工作已有十年时间，三年前他开始从事房地产独立经纪人的工作。新模式下，范先生摆脱了“坐班”模式，有了更多自由支配的时间和精力。在范先生看来，追求利益是从事房地产独立经纪人的首要原因，但并不是每一个人都能做得好，毕竟从事这一行靠的就是经验和资源。每天上班，范先生第一件事就是查看各个网络平台，安居客、搜房、58同城小店里有没有顾客留言，再把新房源挂牌。为了保证业务的良性发展，他还建立了数据库，熟客定期能收到他的问候和礼物，他还经常招呼圈里的朋友喝咖啡、吃饭。范先生说，朋友、熟客加网络就是现在的客户来源，就拿2014年来说，虽然市场不太好，但扣除成本，这一年他至少挣了80万元。

　　虽然挣得多，但范先生也有烦恼——有时候他会受到一些小型中介公司的威胁和恐吓。范先生说，“希望能提高房地产从业者的素质和准入门槛，维护行业共同利益。”