物业费中介费等放开定价 业内：放开并非涨价

　　近日，国家发改委宣布放开24项商品和服务价格，其中民生服务领域的房产中介费、小区停车费、律师服务费等受到百姓关注。

　　沪上不少从事相关行业的人士表示，虽然上海近年来在相关领域已经领先于全国予以放开，但此次24项商品和服务价格完全交由市场调节后，整体是涨势还是跌势尚不能确定，百姓享受的服务是否会面临全面涨价？对此，记者进行了调查。

　　 放开价格一

　　 最民生：物业服务费

　　政策：非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。

　　 物业费不是物业公司说涨就涨的

　　 ■记者调查

　　物业服务费放开价格后，会不会涨？这是此轮价格放开中，和老百姓日常生活最息息相关的。对此，记者采访了市物业管理行业协会和沪上主流物业管理公司。

　　 售后公房9月起逐步市场化

　　据悉，目前上海收取物业管理费用的主要是三种类型的物业：非居住类物业、售后公房和市场化的商品住宅。其中非居住类物业是指写字楼、工业园区等，其物业管理费多年前就已经全部市场化放开。

　　售后公房物业费采取“政府指定价”的形式，没有完全放开。目前上海大概有1.2万个住宅小区，其中有近5000个小区属于“售后公房”。就在去年年底，市房管部门刚刚公布了新一轮的售后公房物业费标准，其中也透露出一丝“市场化”的气息。在新标准中提到，“2015年9月1日起，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。绿化养护和共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修等物业服务费用收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。”也就是说这一些服务项目的收费将取消政府指定价。

　　 商品住宅2.35元最高指导价取消

　　国家发改委宣布放开价格之后，影响最大的是市场化的商品住宅物业服务费。“商品住宅的物业费原先是采取‘政府指导价’的原则，即新建住宅小区的物业费根据2005年出台的分层评级的收费标准，分为五档，其中最高一档是每平方米2.35元，另外超出部分必须由物业管理行业协会进行论证通过。”市物业管理行业协会秘书长许玉彪告诉记者，将来，这2.35元的最高指导价将取消，物业费的定价将完全按照小区业委会的需求和物业公司提供的服务来协商。

　　“取消2.35元的最高指导价后，物业公司会不会联手涨价？”对于记者的顾虑，许玉彪表示，上海有1.2万个住宅小区，与之对应的、具有资质的物业公司有2600余家，从数量上来说不是个垄断行业，而是个充分竞争的行业，因此不存在几家联手就能哄抬价格的现象。此外，对于已成立业委会的住宅小区，物业费的涨价需要超过三分之二业主集体表决通过，也不是物业公司说涨就涨的。所以综上所述，老百姓完全不需要担心物业费会一夜间出现大幅上涨。

　　 成立第三方机构确保价格合理

　　对于价格放开后，物业管理行业可能会出现的一些变化，许玉彪表示上海已经开始进行研究来应对。

　　“首先，我们酝酿上海应该成立第三方的机构，来对物业公司提供的服务标准和价格进行评估，在物业公司和业委会之间搭建一个中立客观的平台。第二，适时公布一些服务基础项目的成本价，这样物业费一旦出现上涨可以有所依据，让老百姓也能明明白白。第三，成立物业费收费纠纷的快速仲裁机构，可以迅速排解纠纷。”

　　 放开价格二

　　 最合理：律师服务费

　　政策：律师服务（刑事案件辩护和部分民事诉讼、行政诉讼、国家赔偿案件代理除外）。除律师事务所和基层法律服务机构（包括乡镇、街道法律服务所）提供的下列律师服务收费实行政府指导价外，其他律师服务收费实行市场调节价。

　　 律师风险代理费30%上限被突破

　　 ■记者调查

　　沪上律师行业相关人士告诉记者，根据这次发改委的价格放开规定，也就是说，除了以上1、2、3以外，律师收费有了完全自主定价权，不受之前发布的发改价格〔2006〕611号的约束。

　　2006年的文件中第十一条规定：办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外：（一）婚姻、继承案件；（二）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；（三）请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的；（四）请求支付劳动报酬的等。按照此次颁布的规定，第十一条规定中的第一项，婚姻、继承案件，律师就可以接受风险代理了。也就是后收费的委托律师，律师根据当事人胜诉部分按比例收取律师费。这样可以使部分的经济状况不是很好的当事人，不用先行支付律师费再委托律师代理了。

　　2006年的文件中第十三条规定：实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例。实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%。

　　按照此次规定，律师费可以超过30%的上限了。可以让律师在法律范围内享有更多的自由，这有利于提升律师行业整体的服务水平。

　　 放开价格三

　　 最关注：中介费和资产评估费

　　政策：房地产经纪服务。房地产经纪人接受委托，进行居间代理服务收取的佣金。

　　资产评估服务。资产评估机构提供的法定资产评估收费，即：按法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务收费。

　　 申城中介费或将普遍上涨

　　 ■记者调查

　　房地产经纪服务费和资产评估服务费的放开，最直接受到影响的是二手房的交易，由于动辄数百万的房价，这两项价格的放开也颇为受到关注。

　　 2%佣金上限打开

　　目前上海市场上，房地产经纪服务中，买卖的服务佣金是上下家各收房价的1%，累计是2%。沪上业内人士告诉记者，由于上海2%的收费标准在全国范围内来看都属于较低水平，因此不排除放开价格后出现上涨的可能。

　　房地产经纪服务的乱象一直以来也是屡见不鲜，由于房屋交易过程复杂，一些小中介公司为了拉拢客户，采取低收费、高折扣的策略，服务标准和规范无法统一，不少市民常常被中介人员“忽悠”而多交冤枉钱。

　　我爱我家房产中介公司上海区域副总俞静认为房地产经纪服务价格放开之后，中介费将普遍上涨，小公司为揽业务，可能仍会有更多的折扣。费用上涨的初期可能带来房地产经纪业务量的下降，“由于目前房租、员工保险等费用不断增加，对客户来说，‘又好又便宜’的情况将越来越少。”

　　在俞静看来，房地产经纪服务价格放开对消费者而言也不是坏事，“竞争的激烈对服务提出了更高的要求，适当提高房地产经纪服务人员的待遇进而降低行业人员的流动性、提高行业人员的专业性，将推动行业走向规范。”发改委的通知原文中也有表述，“鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，拉动了消费，促进相关行业健康发展。”

　　但价格放开后，中介服务费即便上涨，也将伴随着服务的提升。“如果和原先同样的服务，收费必定不会有太大的变化。现在收费限制的帽子被摘掉了，其实是鼓励企业想尽办法通过提升服务来多赚钱。”俞静说。

　　 “熊市”中评估费或可下调

　　在房产交易环节，通常有两处设计资产评估服务费。首先在房产交易中心，商品住宅价格评估是强制进行的，是不收费的；而商业项目是按照标的的3‰收取资产评估服务费。

　　其次老百姓买房通常涉及申请按揭贷款，要由银行委托评估机构进行房价评估，评估费按照1‰—1.5‰收取。以一套评估价为400万的住宅为例，评估费就要4000—6000元。

　　上海中原地产一位负责人告诉记者：“原本房贷和评估这一块就是由银行捆绑在一起提供服务的，因此本来价格就是较为市场化且可以协商的，但1‰的底线放开后让市场有更多的灵活操作的空间，特别是当楼市不景气的时候，评估费将存在一定的下浮空间。”

　　 放开价格四

　　 最纠结：住宅小区停车费

　　政策：住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。

　　 停车费上涨与否取决于业委会

　　 ■记者调查

　　此次放开价格当中，住宅小区停车服务费用的放开可以说是最受到关注的，因为这正是发生在国内各大城市大踏步迈入汽车时代的当口。记者采访了解到，在上海这一价格放开的影响，取决于业委会。

　　位于徐汇区桂林路上的一个小区，近年来车位费一直没有什么变化。地面停车是每月150元，地下停车是300元，目前费用还没有变化。

　　价格放开后，该小区物业正在考虑适度上调停车费用，预计2015年会分别涨到300元和450元左右。该小区物业负责人表示，随着物业管理成本尤其是人力成本的不断增加，物业也承担着很大的压力，“虽然费用会应声上涨，但物业管理质量可以更加有保障。”

　　市物业管理行业协会秘书长许玉彪告诉记者，其实小区停车费的放开对上海而言影响不大。“上海十几年前曾经有过指导价格，但多年前已经实行市场化了，现在的定价基本由业委会确定。”

　　上海申城物业公司副总程志琼表示，目前上海绝大多数小区的停车费用由业主委员会制定，物业公司只是协助实施，“由于小区停车属于公用部位，其收益最终归全体业主，就其对小区居民的影响，在大部分小区还取决于业主委员会。”

　　 政策趋势

　　 去年以来价格放开力度逐步加大

　　 业内人士：放开需配套相应的市场、体制改革

　　就在两周以前，我国价格改革又迈出了重要的一步。国家发改委于1月4日发布公告，宣布我国放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。记者发现，在放开的这24项商品和服务价格中包括了烟叶、铁路、民航、港口等多个方面，涉及面较为广泛。

　　 放开价格力度加大

　　事实上，去年以来，国家发改委就已陆续放开了全部电信资费、准池铁路货运价格，医保目录内的低价药品、非公立医院医疗服务价格和种子、桑蚕茧、小工业盐等工农业生产资料价格，仅去年前8个月，国家发改委就先后放开26项商品和服务价格。

　　价格放开后究竟对我们的生活有多大影响？也许在不久的将来，我们可以购买到更便宜的飞机票，享受到更实惠的停车费，体验到更优质的会计师服务、更专业的律师服务、更贴心的物业服务。

　　中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为，物价增速的低位运行为新一轮价格改革创造了条件，就此理顺能源、交通、环保等领域的价格形成机制，将有助于我国经济转型升级和长远发展。

　　“利用价格改革带来的市场倒逼机制，能够促进垄断行业、税制等其他领域改革，也能加快政府职能转变、减少政府对市场不必要的干预。”中国价格协会会长王永治说道。

　　 市场供需决定涨跌

　　那么市场化的竞争下，价格究竟会涨还是会跌？卓创资讯分析师边玉鹏告诉记者：“放开价格，是让市场主导的机制。放开价格之后具体是涨还是跌，主要还是看放开价格的产品供需关系。部分需求旺盛的产品价格会走高，反之则会下跌。”

　　对于放开税务师服务费和会计师服务费，一位供职于四大的业内人士表示，这将有助于客户获得更加优质的专业性服务，促进行业内的良性竞争。

　　也有业内人士提醒，一些政府定价的市场有垄断的情况存在，如果没有足够的竞争者就放开价格，很可能导致价格被几家垄断企业所操控，因此价格放开需配套相应的市场、体制改革。

　　发改委有关负责人表示，物业和停车相关价格是有限制条件的放开。“首先，它只适用于商品住宅小区，其次，调整这两项价格必须由业主委员会通过或三分之二以上业主同意，并非想涨就涨，想涨多少就涨多少。价格放开了，并不意味着价格主管部门没事可干了。相反，我们把事前的定价转为事中事后监管，工作的方式方法都要变，责任和压力会更大。”价格放开还将继续

　　记者查阅了由上海市发改委公布的《上海市发展和改革委员会（上海市物价局）政府定价事项清单（2014）》在这份清单中，政府定价的事项类目有17大项，大到水、气、油、电，小到食盐和教材纸张，都有所涉及。据不完全统计，这17大项中涉及的定价项目总数超过80项，算上此次和之前放开的一些价格，目前政府定价仍有超过50项价格还没有涉及，其中就包括水电气价格、教育收费标准、殡葬服务收费标准等。

　　国家发改委价格司司长许昆林表示，此次放开24项商品服务和价格，只是本轮价改推出的第一批项目，之后陆续会推出第二批、第三批，包括推进医药服务价格的改革，能源领域、电力天然气等价格的改革都在其中。

　　厦门大学中国能源经济研究中心主任林伯强指出，在能源领域，天然气价格有望率先放开，目前非居民天然气价格和居民天然气增量气均已实现市场化，居民天然气存量气经过两次价格调整已经接近增量气价格，加上目前国际大宗商品价格持续下降，增量气与存量气价格已经基本相同，天然气价格放开已经不会遥远。

　　华东师范大学经济学教授侯经川告诉记者：“所有的行业可以分为竞争性行业和自然垄断行业两类。除了自然垄断行业竞争会导致低效率之外，其他行业原则上都应该放开，都应该充分竞争，才是最有效率的。所谓自然垄断，就是由于规模效应的存在，使得某一个行业只有一家供应商时成本最低、效率最高的情况（如自来水管网、电网）。除了自然垄断行业外，其他都是竞争性行业，市场上都不只有一个供应商（卖家）。这时候，就由多家乃至众多供应商相互竞争来决定商品（包括产品和服务）的价格和质量，以争夺消费者（客户）。其结果，就是市场上的商品质量越来越高、价格越来越低，消费者得利，社会总福利提高。如果人为限制价格和供应商数量，则会损害消费者利益。”