房子划为学区房后增值200多万，当年的房屋回购协议还有效吗？法院这样判

　　房屋划为学区房后，房价“水涨船高”。 南京市建邺区的一套房屋成了学区房后，市场成交价跳涨至400万元左右。

　　此时，租赁这套房屋的某国贸公司拿出一纸合同，称12年前双方曾约定，该公司以147万的价格回购案涉房屋。

　　当年的协议还有效吗？

　　房主承认回购协议不假，但该公司并没有按时支付房屋回购款，而是在房子成了学区房后才来谈回购的事情。

　　一审法院判决，某公司支付147万给房主，房主配合过户。房主不服判决提起上诉。南京中院二审，撤销了一审判决。

　　日前，南京市中级人民法院官方微信号公布了这一案件的始末。

　　租房时约定回购，但售房款一直未付

　　据悉，2008年6月30日，朱某以105万元的价格向南京某房地产开发有限公司购得位于建邺区的一处酒店式公寓。

　　其后，开发公司下设的某大酒店与朱某就上述房屋签订了一份合同，双方约定：朱某将其购买的上述房屋出租给某大酒店使用，租赁期限为5年，自2009年1月1日至2013年12月31日，某大酒店按照购房总价款8%的标准，每半年支付一次租金；朱某承诺在租赁期届满将该房屋售让给某大酒店，售让价格在朱某原购房价款的基础上上浮40%。

　　2011年2月9日，案涉房屋登记于朱某名下。

　　2014年1月，案涉合同履行期间届满后，某大酒店并未回购房屋。双方经协商后约定：延长租赁期限3个月，租金上浮一倍。延期租金以及该房屋的售让款147万余元，某大酒店于2014年3月31日支付给朱某。

　　可协议又到期后，某大酒店还是没有支付房屋回购款，而是继续承租该处房屋，按时向朱某支付租金。

　　2018年11月17日，某大酒店经工商登记更名为某国贸公司。

　　成为学区房价格跳涨后，又要求按协议价购买

　　2020年6月，案涉房屋被划为学区房，市场成交价跳涨至400万元左右。6月19日和7月13日，国贸公司向朱某先后发出《通知函》和《律师函》，要求朱某商谈房屋回购事宜，将案涉房屋过户至国贸公司名下。之后，朱某向国贸公司发出《律师函》，要求返还房屋。

　　国贸公司主张仍按合同约定的价格回购案涉房屋。朱某认为，如果以2008年合同约定的价格将案涉房屋过户给国贸公司，显失公平。若国贸公司要回购案涉房屋，必须按照现在市场价格进行回购。

　　关于房屋的回购价格，双方的心理预期差了200多万，矛盾难以调和。国贸公司一纸诉状将朱某告上法院。一审法院判令国贸公司支付朱某房屋售让款147万余元，朱某配合国贸公司将案涉房屋产权变更登记至国贸公司名下。朱某不服，上诉至南京中院。

　　法院：回购价格应考虑双方利益平衡

　　南京中院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行期限是依约全面履行合同义务的主要内容。本案中，国贸公司逾期未予回购，则回购条款、回购价格等内容应不再当然具有约束力。

　　由于本案交易标的物为房屋，故受市场价格波动因素、是否成为学区房等影响较大。随着时间推移，对于交易价格也将产生较大影响。双方约定国贸公司可以在2014年3月31日按照朱某购房款基础上浮动40%回购，但延至2020年6月，特别是案涉房屋成为学区房后，如再根据2014年约定价格回购案涉房屋，将影响双方利益平衡。

　　围绕案涉房屋双方存在两个法律关系，即租赁关系和买卖关系。就租赁关系，国贸公司使用案涉房屋理应支付相应租赁费用。依照租赁关系相关法律规定，租赁期限届满后租赁关系仍延续的，可以参照原有租金标准进行履行，但并不当然导致房屋买卖关系的相关约定继续发生法律效力。国贸公司认为朱某接受新的租金标准，即当然接受回购条件、回购价格等条款，缺乏合同约定及法律规定，不能成立。

　　最终，南京中院驳回了国贸公司的诉请。

　　潇湘晨报记者罗雅琪综合南京市中级人民法院