普陀让“最大的民生”惠及千家万户

苏州河畔，普陀“福地”。

然而这“在水一方”的热土，还有许多高楼背后的成片旧里，还有许多居民的生活条件亟待改善。

一直以来，普陀区面临着沉重的旧改任务，全区上下压力巨大。就在刚刚过去的2015年，普陀区全面完成“十二五”旧区改造目标，成就一个圆满的收官之年。

一年来，全区重点推进历年结转在拆基地的收尾和平地，推进收储土地的出让和已出让土地的开发建设；

一年来，全区全力启动一批二级旧里以下房屋集中成片地块和居住条件差、存在安全隐患的零星地块。

来看看这一年来普陀的成绩单：全年拆除二级旧里以下房屋10.9万平方米，受益居民5034户，在拆基地收尾平地完成4块，分别占市政府下达目标任务的119.78%，157.31%，133.33%，占区政府制定推进目标的109%，143.83%，133.33%。

而整个“十二五”期间，普陀区累计拆除二级旧里以下房屋57万平方米，受益居民17357户，收尾基地16块。其中：锦绣里、真北村、新渡口、洵阳新村、铁路新村、交通路237坊、金沙新村、曹家村、东新村四期南块东片、居家宅（城中村改造）、中兴村兰凤新村、鸿寿坊、俞家弄、白玉坊、安远路614弄等15幅地块启动改造；建民村、燕宁苑一期、天安阳光、东新村三期、浦发广场、中山桥128坊、合利坊二期、237坊西块、交通路4159、4161号、交通路3967号、锦绣里北块、老真北一期、锦绣里南块、锦绣里南块二期、交通路3891弄、兰凤新村2号地块等16个基地完成改造，尽最大努力让居民们过上新生活。

政企民联手一起拆“心墙”

“这几年，生活的变化太大了，感觉就像是做梦一样。”82岁的周守兰满面笑容地说，“之前住的老房子又脏又破，下雨就漏，雨一大就淹。”

周守兰说起的“老房子”，是在光复西路沿苏州河一带，被称作“新渡口”。两年前，她搬进了位于青浦的华新社区，住进了带电梯的新房子。

“十二五”期间，像周守兰这样告别“蜗居”时代的居民有17000多户。旧改一向是场“持久战”。然而这几年普陀区的旧改工作渐渐从“旷日持久”到“三日达标”，取得重大突破。区旧改办相关负责人所言，地方政府、区属国企和征收居民的三方合力,为破解旧改“老大难”提供了有益路径。

政府：举全区之力做“最大的民生”

举全区之力才能做好“最大的民生”。区领导高度重视、亲自挂帅，经常深入旧改一线调研指导工作。相关职能部门和单位也进行组织动员，通过沟通协商、资源互补、条块联动。区发改委、区财政局、区房管局等紧密联系、通盘考虑，周密制定了年度投资计划，力求在资金安排、立项准备等重点方面向旧改工作倾斜，确保本区旧改资金和房源筹措的需要；旧改地块属地街镇与征收实施单位联手，通过项目指挥部的实体化运作，积极担当起现场指挥、协调、推进等职责。

普陀区的旧改基地都有一项“圆桌会议”制度。因为旧改征收的“重头戏”是第二轮征询，而第二轮征询最核心的部分是方案，制定方案要充分听取民意、让居民参与方案制定。为此，各属地街镇会在每个基地组织召开多场“圆桌会议”，引导居民把想法、诉求和疑虑“井喷”出来。铁路新村、洵阳新村地块召开座谈会76场；曹家村、金沙新村地块在一周时间里，召开居民意见座谈会75场；中兴村、兰凤新村地块召开居民意见座谈会近百场……

根据“圆桌会议”梳理出的“共有产权”、“一产多户”、“违章搭建”、“家庭矛盾”等难点问题，区房管局、区规土局、区法制办、区司法局、律师事务所等相关部门还会联合举行政策咨询会，有针对性的开展政策解读。而把居民的意见和建议吸收到征收方案内的修改情况，基地也会公布于众。

而作为政府实施征收的行政主体，征收人员的法律意识和用法能力直接关系到旧改成效。因此，在每个地块正式启动征收工作前，征收事务所都会组织全所人员进行包括房屋征收法律法规、实务操作、职业道德、洽谈技巧等在内的全面培训。同时，围绕解读征收新政、规范征收流程以及从以往旧改中梳理出的疑难杂症，还会邀请专家授课解惑，确保征收人员成为依法征收的“明白人”。

国企：破困局实现“双赢”

近年来，由于经营性用地供地政策调整，开始实行“招拍挂”和“净地出让”，改造方式也由房地产开发向土地储备转变。新启动的旧改地块只能以土地储备方式进行改造，社会资金难以参与项目的前期开发。再加上，地价、房价、物价上涨所带来的旧改安置成本的逐年走高，近年来旧改征收工作遇到的最大瓶颈就是资金、房源难筹。

为了打破困局，普陀区探索了一条“区属国企参与旧改”的新途径。区城投公司、西部集团、中环集团作为“主力军”参与旧改，带来了资金筹措主体的显著变化，减轻了区级财政的资金压力。区城投公司对集团现有的资产、资金、资源进行整合集中，向银行融资，解决了旧改项目的启动资金，并主动对接市场，利用自身的市场优势，积极筹措房源；西部集团通过银行贷款融资参与旧改项目，并在基地资金还未到位的前期，垫资改造了居民接待场所；中环集团更是作出“包基地动迁、包房源建设、包前期资金、包时间节点、包矛盾协调”的“五包”承诺。

同时，根据现行的土地出让政策，三大区属国企还将计划以“城中村”改造和市场竞拍的方式参与旧改项目的后期建设，形成一支完整的旧改开发链，实现旧改和企业自身可持续发展的“双赢”。

人民调解：使巧劲分割共有产权

旧改过程中，由于家庭内部矛盾及而“引爆”的矛盾屡见不鲜。其中，最令人头疼的就是如何分割共有产权。一“刀”下去关系到好几个产权人，甚至好几个家庭的利益，事情很不好办。

区司法局看准化解的关键点，早有准备：第一时间将人民调解、律师服务、法律援助和公证服务等送到基地，相继在新渡口、铁路新村、洵阳新村、曹家村、金沙新村、中兴村和兰凤新村等10个旧改基地，建立人民调解工作室、法律服务工作室，专门解决“切蛋糕”的问题，最大限度地维护征收居民的利益，同步助推旧改签约。

人民调解成为了普陀区服务旧城改造工作中一支不可或缺的重要力量。据统计，“十二五”期间，驻旧改基地人民调解工作室共接待咨询2659件、5865人次，制作人民调解协议书828份,通过接待和调解共有908产签约。

而每个旧改项目启动之初，属地街镇便会成立由律师、人大代表、政协委员等公信人士和居民代表组成的“监督评议小组”，全程参与房屋征收事务，研究涉及居民切身利益的相关问题。监督评议小组”中的居民代表都是征收居民，他们凭借十几年甚至几十年的邻里情感，用自己的行动影响、带动了一批居民，使他们自主自发参与义务宣传行动，支持与配合征收工作。

区旧改办的一线工作人员深有感触：“旧改征收拆的是房子，但更要拆除的是居民心中的那一堵墙。”全程“阳光”是保障旧改高效、有持续、不留后遗症的最佳途径。

百年东新村：一把钥匙开一把锁

长寿路街道横跨苏州河两岸，由于历史原因，既有成片的二级以下旧里又有零散分布的棚户简屋。“十二五”期间，这里已完成锦绣里南块、北块（安远路62弄、安远路38弄）、合利坊二期、锦绣里南块二期（安远路28弄）、东新村三期共5个基地的收尾平地，共动迁居民4500多户，拆除旧屋15万多平方米。东新村四期南块（东片）已完成签约96.32%还余36产。合利坊三期延用老政动迁，签约比例近80%。澳门路524弄地块、集贤里地块正处在征收签约过程中。“十三五”期间长寿路街道旧改任务仍然十分繁重、十分艰巨，新开征收的有白玉坊地块、安远路614弄地块、鸿寿坊地块、东新村四期南块（西片）、东新村四期北块、月星家居地块，涉及居民4000多户，需拆除旧屋10万多平米，还有4个结转征收地块。

旧改中，只有对症下药，才能“一把钥匙开一把锁”。东新四期南块（东片）是一个具有百年以上历史的旧城区，有些居民并不清楚阳光政策是怎么回事，刚开始的时候不怎么支持旧改。郑女士就是一个很有脾气的人，谁来和她说都说不通。后来，街道了解到，居委会前任周书记在居民中有较高的威信，和她很熟悉，于是就请周书记帮助做工作。周书记上门后和她谈心后，终于打开了郑女士的心结，经过几次沟通后就签了约。

二级旧里新渡口：居民不再“堵心口”

长风新村街道二级旧里以下房屋共涉及新渡口、曹家村、金沙新村三处，均被列入普陀区十二五旧区改造计划。其中，新渡口于2012年启动征收，曹家村、金沙新村于2014年启动征收，上述三个项目均以高签约率结束了集中签约期，目前均处于收尾平地阶段。

下雨就漏、雨大就淹，阴暗潮湿的棚户区新渡口，多年来一直让居民“堵心口”。由于房屋房龄长、配套设施差、人口密度高，脏乱差的环境让居民期盼改善居住条件的呼声越发急切。终于在2012年5月，新渡口成为普陀区实施新政后旧区改造的第一个阵地。

尽管居民们对旧改消息拍手叫好，但实际征收过程中却没有那么顺利。一产多户、违章搭建、家庭矛盾等各种复杂情况让征收工作一度陷入瓶颈，街道干部与旧改小组工作人员制定解决方案：听取居民的意见和建议，让居民有渠道表达意愿，从而赢取信任。

最难办的，是旧改地块那些租住在违章建筑的居民群体。他们中，有相当一部分是特困家庭，没有工作，没有固定的收入来源，经济生活条件极差。如今，有不少人在街道的帮助下，工作有了着落，经济有了好转，住房条件也较以前有了很大的改善，生活、心态都变得更加积极向上。

新渡口地块征收的收尾工作中，为期一个月的高密度整治工作也取得了明显的成效。最后三天内完成了19产签约量，以造福居民为宗旨，高效地为居民解除住房之忧。

中兴村、兰凤新村：最后一块大规模二级旧里消失

中兴村、兰凤新村房屋征收旧改地块位于石泉路街道中山北路北侧沿线，主要建筑为建于上世纪60年代的二级以下旧里，分为中兴村、兰凤新村1号和兰凤新村2号等3个基地，涉及和平、联合、兰凤、陆二4个居委会，共有被征收居民3052产、4096户，是普陀区最后一块成片大规模二级旧里地区，情况复杂、矛盾众多、任务艰巨。

旧改启动以来，石泉路街道将这项工程作为改善民生的主阵地。针对未签约居民不同的实际情况和心理状态，街道干部用热心、耐心和真心和居民进行沟通，取得了居民的信任和支持。“热心动员”————抓住一些居委干部及有号召力的居民等关键人物，发挥他们的示范带头作用，并发现和培育一批居民志愿者，发动群众做群众工作。“耐心疏导”————积极为具有签约意愿，但切实存在家庭矛盾的未签约户搭建矛盾化解平台，制定协调方案，解决签约中的实际困难，帮助居民签约。“真心争取”————把握征收对象中曾享受过政府各类帮扶政策的困难群体和得到政府先进表彰的先进居民，用政府的关心和关爱争取他们及家人的支持配合等等。

针对因家庭矛盾迟迟不能签约的居民家庭，工作组人员走进千家万户，道尽千言万语，做好居民的思想工作和心理疏导。街道司法所和30名人民调解员组成调解工作室，和居委会一起轮流接待居民，摸清矛盾情况，并对矛盾双方当事人进行说服劝解。

在旧改项目收尾阶段，街道对后续工作加强部署，逐步推进；通过政府购买服务，聘请服务队加强基地日间和夜间的巡逻，确保基地的安全。