房产投资降幅收窄 交易热情有所降温
2016年1-4月闵行区房地产情况简析
从2016一季度以来，居民购房延续去年的高涨热情，商品房销售面积和销售额保持增长，但进入4月份，由于受到“3.25新政”的影响，房产交易稍有降温。本文通过对闵行区房地产投资、建设、销售等方面的数据梳理，对全区房地产业情况进行如下简要分析。
一、房产投资降幅收窄，对固定资产投资贡献力度不减
2016年1-4月，全区房地产开发投资额累计122.72亿元，同比下降11.9%（见图1），降幅比1-3月收窄了4.1个百分点。房产投资占全区固定资产投资的比重为85.7%，其重要程度可见一斑。
1、投资增幅总体下降
从各月的累计投资增幅来看，投资总体下降。原因如下：（1）投资额规模较大的项目投资额减少。今年1-4月，2亿元以上的项目有18个，投资额77.12亿元。2015年1-4月，2亿元以上的项目有19个，投资额98.51亿元。今年较大项目的投资额少于去年，是造成投资额下降的原因之一。（2）土地购置费下降。今年1-4月，房产开发投资额中的土地购置费为30.49亿元，同比下降19.5%，是导致投资额负增长的第二个因素。
2、投资结构多元化，商办用房投资比重超过住宅投资
2016年1-4月，房地产投资按物业类型分，住宅投资47.43亿元，同比下降28.9%，占房地产开发投资的比重为38.6%，比重与去年同期相比下降9.3个百分点；商办用房投资为63.80亿元，同比增长20.3%，占房地产开发投资的比重为52.0%，比重过半。从2016年2月开始，我区商办用房投资比重首次超过住宅投资，说明我区房地产市场结构朝着多元化的格局发展。
二、建设进程总体放缓，但办公楼用房建设较快
2016年1-4月，施工面积和竣工面积同比出现下降，我区房地产开发总体建设进程放缓（见表1）。
2016年1-4月，房屋施工面积1334.26万平方米，同比下降7.5%，总体建设进程放缓。但办公楼施工面积308.30万平方米，增幅31.4%，办公楼项目大幅增多，建设较快。
2016年1-4月，新开工面积120.29万平方米，同比增长3.3倍，增速较快。主要原因是今年中祥华侨城、宝龙城市广场等项目新开工面积较大，且今年有新开工面积的新项目较多。其中：办公楼新开工面积44.28万平方米，占比为36.8%（三分之一以上），同比增幅191.5倍；其次是住宅，新开工面积37.82万平方米，占比为31.4%，同比增幅5.6倍。
2016年1-4月，竣工面积64.35万平方米，同比下降75.4%。竣工面积下降的主要原因：（1）去年同期竣工面积在15万平方米以上的有10个项目，主要是天祥华侨城、浦江红星美凯龙、颛桥星河湾等；而今年1-4月，竣工面积在同样水平的项目没有，最大的是虹桥的顶新商务广场项目，竣工面积也只能达到14.04万平方米。（2）其次，虹桥商务区的建设加快，很多项目在去年竣工（见表2）。2015年全年，虹桥商务区竣工面积为66.96万平方米，占全区竣工总面积的16.1%，比重比上年同期提高13.2个百分点。2016年1-4月，21个落在新虹街道的虹桥商务区项目竣工面积仅有10.88万平方米，而去年同期15个虹桥商务区项目竣工面积达到55.67万平方米。今年1-4月，这21个项目竣工总面积占全区比重为16.9%，竣工面积同比下降80.5%。
三、商品房销售市场有所降温
1、商品房销售4月环比增幅有所收窄
1-4月份，我区一手房交易102.95万平方米，同比增长24.0%。从当月成交情况来看， 1-4月一手房成交量分别为24.46万平方米、15.42万平方米、28.18万平方米、34.89万平方米，除2月份春节交易量有所减少外，其余月份交易量逐月增加。进入4月份，一手房交易环比增长23.8%，但受到3.25新政影响，环比增幅有所收窄。
2、预售交易集中在新虹、马桥、梅陇等地
1-4月份，预售交易量较大的板块有新虹、马桥、梅陇等（见表3）。虹桥商务区较为活跃的预售交易带动了新虹板块的繁荣，比如中骏广场1-4月累计交易面积达到1.95万平方米；马桥板块近期有些商品房总价相对不高，如马桥景城品雅苑等，中等户型的商品房供应量相对较大，因此其交易较其他板块更为活跃；梅陇板块近期由城开集团晶石置业开发的晶珑坊，1-4月累计交易面积达到2.26万平方米，交易也较为活跃。
从各板块交易来看预售均价（见表3），除去莘庄（商业办公楼单价较住宅稍低）、莘庄工业区板块外，全区其余各板块成交均价均突破3万元/平方米；古美板块中，万源城(C街坊)主打精装修住宅，预售均价达到5.39万元/平方米；其次是虹桥板块，由于名都古北花园自带会所，此高档小区预售均价达到8.39万元/平方米，拉动虹桥板块均价达到4.94万元/平方米；最低的莘庄工业区板块也达到了2.52万元/平方米。
四、存量房销售市场受政策变动影响明显，4月环比出现下降
从2015年尤其是进入二季度开始，存量房成交量不断放大，屡创新高，成为交易的主力军。截至2016年3月，存量房无论在交易量、交易金额还是均价上都延续了上年的回暖态势，价格逐月增长，但进入4月，受 “3.25”房产新政（二套房认定及贷款比例收紧，非沪籍限购政策从严）的影响，存量房交易面积环比下降4.3%，政策作用凸显成效。从各月存量房交易情况来看，1-4月交易面积分别为37.93万平方米、24.94万平方米、44.13万平方米、42.22万平方米。
“3.25”新政实施初期，居民大多持观望态度，二手房有价无市。日前从区房产交易中心二手房交易数据得知：5月上旬比4月上旬交易面积增加2.43万平方米，环比增长26.1%，由此预计二手房市场或有所回暖。