嘉定探索建立质价相符的物业服务价格调整机制

　　悦华公寓，100%；广远名苑，97%；丽景社区，85%……看到报表上的这些小区物业费调价后的缴费率，上海明达物业管理有限公司总经理李志兰松了一口气。“这些小区的物业费调价后，新价格比原价格几乎翻了一番，还好工作到位，业主都很‘买账’。”

　　本市已放开物业费的定价权，由原来政府指导价转向市场机制自我调节。物业费到底该不该涨价？涨多少合适？怎么涨才不至于引发物业公司和业主之间的矛盾？嘉定区正在探索建立质价相符的物业服务价格调整机制，鼓励业委会与物业公司协商确定物业服务内容和收费标准，同时提倡委托社会中介机构进行评估，最终确定物业服务调价方案。目前，已有100余个小区完成了物业费调价。

　　严格遵循流程规范调价

　　在嘉定，明达物业管理着多个小区，其中不少是老旧小区。早在2014年，李志兰就曾联合8家物业公司，测算过嘉定各小区的平均物业成本。“算下来超过每月1元/平方米，当时老旧小区执行的是每月0.45元到0.6元/平方米的收费标准，远在此之下。”

　　物业费定价权放开后，老旧小区多年来物业费入不敷出的情况有望改变。李志兰说：“调价流程一定要规范，才能让业主心服口服。”

　　调价第一步是制定方案。以丽景社区为例，明达物业拟了低配、中配、高配3个方案供业主选择。在征询意见的过程中，方案一次次修改，光协调会就开了5次。最终，大多数业主选择了低配方案。整个过程，房管部门严格把关，居委会和业委会则负责与居民沟通。经过最后的公示阶段，丽景社区的物业费从每月0.45元/平方米调整至每月0.98元/平方米。

　　物业费跟着最低工资走

　　菊园新区嘉宏社区清河路420弄小区建于上世纪八十年代末，目前共有328户居民。“从2005年至今，小区物业费一直维持在每月0.55元/平方米的标准，11年没涨过。”嘉宏社区党总支书记李洁告诉记者，物业运营成本逐年上升，眼看小区需要维修的地方越来越多，物业公司直呼“吃不消”。

　　嘉宏社区居委会及时介入，促成业委会与物业公司走上谈判桌。去年3月至12月，经过10多轮谈判协商后，业委会和物业公司最终达成一致，将物业费提至每月1.45元/平方米，其中业主需交每月0.97元/平方米，剩余部分从公共收益及政府奖励中支付。

　　物业费调价公告张贴出来不到两周时间，就有三成业主主动缴费。不过，物业费今后还可能有调整，每次调整都要经历10多轮谈判协商的话未免有些折腾。如何让物业费调整机制更有效率？业委会与物业公司商定，今后小区物业费将与最低工资挂钩，按最低工资标准每涨100元增加每月0.05元/平方米的比例，每年调整物业费。这一方案经业主大会表决，支持率达75.82%。

　　第三方机构扮演“老娘舅”

　　过去半年，新成路街道完成了20个小区的物业费调价。调价过程中，康家社区公益服务社接受街道委托，作为社会中介机构全程参与，以第三方的身份实施着“平衡术”，促使居民与物业公司之间达成共识。

　　新成路街道共有60个住宅小区，大部分小区物业费维持在每月0.45元/平方米的标准。今年初，街道区域内有3家物业公司提出调价，惠乐物业是其中之一。怎么调？“把所有账目都放在台面上，工作反而好做。”在这一点上，惠乐物业公司总经理贾晓霞和康家社区公益服务社负责人印乾明观点一致。针对公司服务的每个小区，贾晓霞都列出了成本清单，并附上人员工资测算标准。作为第三方机构，康家社区公益服务社的任务是评估物业公司开出的清单是否合理。不仅如此，印乾明还扮演着“老娘舅”角色，一旦居民与物业公司之间产生分歧，他都会到现场进行调解。

　　新成八坊是已经顺利调价的小区之一。做了16年新成八坊业委会主任的沙跃进先后开了3次业主代表大会。他拿出厚厚一摞红纸，对记者说：“444户家庭关于物业费调整方案的表决票都在这里，一家不差。最终唱票时，业委会、居委会、社区党总支、房管办、业主代表、中介机构负责人悉数到场。”

　　贾晓霞说，物业费涨了，物业公司就应该提供质价相符的服务。对印乾明来说，调价完成后他的工作并没有结束，他还将监督物业公司的承诺是否真正落到实处。