宝山南大转型记:昔日藏污纳垢 今日绿洲宜居城
外环线内，上海西北角。曾经皮革工厂林立、废气污水不绝的宝山南大地区，飘起了久违的青草香气。
不久前，30公顷的南大地区一期绿地悉数建成，昔日污染重地开始绿树成荫；70万平方米农民安置房建设，亦已陆续启动。在连续两轮被列入上海市环保三年行动计划，并连年写入市政府工作报告后，近6平方公里的南大地区——上海的“环境整治重点区域”，开始逐渐呈现转型成果。
外圈绿地、中圈安置房、内圈商务区——根据规划，这里将被渐次改造成一个现代化城区，整个过程持续十年。在宝山区委书记汪泓看来，南大转型不只是简单改变一个地区的生态，“它更代表着整个城市板块和产业能级的提升，乃至成为上海更多地方转型的样板。”她说，“南大应该承载这样的使命。”
从“藏污纳垢”到“中环绿洲”
就在五年前，由外环线、沪嘉高速、上大路和南陈路圈围起的南大地区，还是一片“藏污纳垢之地”。
30年前，南大地区成为承接上海中心城区化工、皮革产业转移的基地。这里企业布局犬牙交错，包括10家央企、20家市属企业、34家转制企业，以及层层转租后数量惊人的3000余家租赁企业。这些企业以化工、皮革、仓储等污染产业为主，大量违法搭建厂房占满了6平方公里土地。
“中心城区很少有这样成规模‘脏乱差’的地方。”汪泓介绍，南大地区的产能落后态势逐年显现，人口密度却迅速膨胀。这里的来沪人员同户籍人口比例达到10:1，不合理的人口结构带来大量治安隐患和社会治理难题。久而久之，南大成为一处规模浩大的“城中村”，与周边发展日趋格格不入。
针对南大的整治，一度犹如一团乱麻。2009年，南大地区综合整治列入上海市第四轮环保三年行动计划，宝山区同步启动区域环保三年行动计划，试图从生态环境着手重塑南大形象。2012年，南大整治再度列入上海市第五轮环保三年行动计划。前一轮计划中，宝山区就曾对南大地区开展地毯式排摸，并开展专项行动，关停并转近40家污染企业。直到目前，针对污染企业的关停并转和针对违法建筑的拆违，仍需当地政府耗费大量精力。
同时调整的规划，亦明确“环境先导”。2011年，南大地区被列入“十二五”发展五大重点区域之一，并成立区领导挂帅的南大地区综合整治开发指挥部，旨在打造“环境、交通协调发展的生态宜居城市综合功能区”；今年，宝山区更打出旗号，要将南大建成“中环绿洲”。
“根据规划，绿地将占据整个南大40%的面积，这个规模是在中心城区最大的。”宝山区副区长连正华介绍，“生态建设先行”被列为南大整治的首个目标。这里还在全市率先探索成片区域土壤修复，在规划和土地整理阶段即引入环境机构，将存在土地污染的地块直接做成绿化。
同时，基础设施建设、河道整治等工作同步推进。而整个南大地块，则面临一次规模空前的“腾地”过程。
“腾地”探索：保障百姓利益
当姚荣民出任南大指挥部副总指挥时，摆在其面前的是这样一份征收补偿任务清单：完成近1万亩土地征收，涉及2500户居民、农民，1.5万户籍人口和10万来沪人员；同时，原属央企、市企和转制企业的征收地块达68个，算上租赁企业，总计需要与4000余家企业签订协议，腾出土地。
“这里的土地权重、企业成分、经营者身份都极其复杂，还牵涉各种历史遗留问题。征收程序必须万无一失，而时间又非常紧迫。”姚荣民介绍，不少集体企业或租赁企业多次转性，以及企业、居民提出的各种要求，使这里的征收难度前所未有。
汪泓则表示，南大整治的一条准绳，就是“保障百姓利益不受损”。对此，南大整治明确“分类施策”，针对国企、集体企业、居民农民等，分别提出不同的征收标准。针对地区内各类企业，指挥部用整整三年时间逐一走访，摸清各自家底、需求，在评估征收中实现“一企一档案”，“应评尽评”；针对居民农民，亦实现“一村一策”、“一户一表”。
姚荣民介绍，为平衡各方利益，南大指挥部特意引入第三方评估机构，并重建了一整套操作流程；原先的征收公司则被改为征收事务所，实现社会化运作，签约全程需有律师参与。而在政府方面，“从征收谈判到支付款项，一共要7支笔（7个部门）来签字，确保每一步操作都规范、每一笔资金都安全。”
针对动迁居农民的补偿机制，也在“人性化”层面多有创新。据介绍，为确保动迁居农民没有后顾之忧，除早已明确保障安置房建设规模外，项目启动之初，有关方面即让动迁居农民明确日后自己将要居住的区域、位置。同时，涉及征地的2427名农民全部实现纳保。
针对失地农民的长效增收机制，亦由当地政府酝酿推出。南大地区所在的大场镇党委书记蒋伟民介绍，鉴于改造过程中乡镇集体企业的撤出，宝山区已为当地农民制订了3至5年的集体过渡期补偿方案，大场镇亦考虑以实业公司量化股份方式给予农民长效增收，“要让这个地块顺利转型，农民利益需要有前瞻性的保障。”
未来空间：格外强调“尺度”
多重创新下，庞大的腾地工程正在有序推进。据介绍，截至去年12月底，南大地区的国有企地块评估工作基本完成，征收补偿完成签约三分之一；集体企业签约率近80％，腾地2100亩，完成三分之二；已有逾1600家企业被调整关停，拆除违法建筑50万平方米。下转◆3版（上接第1版）农民已全部纳保，居住房屋征收一期已完成签约500余家，签约率达85％；二、三期960户房屋已完成评估，征收补偿工作即将启动。农民安置用房70万平方米已全面建设，部分房屋将于今年底交付使用。
而如何将逐渐腾出的土地效益发挥到最优，乃至使南大成为真正的“城市转型升级样板”，成为未来带给宝山区的新考验。
“市委市政府给予南大改造充分的空间，更要求我们规划先行。宁可把问题想得复杂一点，全面一点，甚至在有些问题上暂时‘留白’，也必须把这里的未来想清楚。”连正华告诉记者，严格来说，南大改造的速度并不如想象中迅速，相对谨慎的开发步伐恰是为未来蓄力。
不过，新的开发模式已经呼之欲出。据介绍，南大地区开发将由两种方式主导：一是“指挥部＋实体公司”的开发模式，既体现政府引导，又兼顾市场主导，实现“前期以政府为主，开发以市场为主”的分工模式；二是为保障开发品质，实施滚动开发、整体开发的模式，引进社会优质战略开发合作者，拓展产业升级空间，保障城市可持续发展。“充分撬动社会资本”，将成为开发的核心要义。
记者在南大采访时，“尺度”一词被受访者反复提及。宝山区发改委主任陆继纲表示，新地块的开发将格外重视“尺度”——既要考虑建筑意义上的空间尺度，也要考虑产业与城区功能的融合度。
对此，宝山区正在仔细探究南大地区的产业定位。可以确定的是，立足高新技术，代表新经济方向的移动互联网、生物健康、3D打印等高端产业，将在这里占据重要的一席之地。“我们要在科技革命和产业调整中找到结合点，由此带动城市能级的提升。”汪泓说，实现生态、产业、城市空间的“深度融合”，“应当成为南大转型带来的一笔财富”。
