央视财经：上海土地整治调查

　　11月19日，央视财经频道（CCTV-2）播放了上海土地整治调查系列报道，上海土地整理中心赶制了图文饕餮大餐，敬请享用。

建设用地负增长 盘活土地耕地增

　　在经济高速发展的过程中，到处需要用地，盖楼、建厂、设仓储中心等。在土地资源捉襟见肘的时候，上海市却提出了建设用地规模要实现“负增长”，至2020年，总规模从原来的3226平方公里调减到3185平方公里。而2014年底上海全市建设用地规模已突破3100平方公里，已经接近“天花板”。建设用地不增反减，经济增长如何保证？具体又如何操作？

　　这是上海市松江区新浜镇南杨村的一个拆除现场，挖掘机正在拆除一家包装厂的楼房，而这样即将被拆除的企业在新浜镇有179家。上海市松江区新浜镇镇长赵惠瑛介绍：“这些企业都是上世纪七八十年代建起来、村村冒烟的时候建起来的，相对产业能级都非常的低，用工又不规范，安全生产的隐患又比较多，所以这次我们也是下了很大的决心，面临很大的压力，一家一家进行清退。”

　　在新浜镇土地整治指挥中心，副镇长张军辉展示了新浜镇的项目规划图，到2016年底，除了企业，新浜镇规划范围内的4个村一共1127户农户都将搬离，涉及土地10626亩，而这些地方未来都将被复垦成耕地。目前，这样的拆除复垦工作正在上海松江、嘉定、青浦等多个区展开。

　　 市级土地整治项目

　　松江区新浜为市级土地整治项目试点之一。2011年以来，上海整合规划国土政策、资金，启动市级土地整治示范项目试点，由市级财政安排专项资金，在本市基本农田保护区等重点生态保育区内分三批投资建设8个高标准示范性的土地整治项目，总规模近57平方公里（8.6万亩），预计新增耕地8平方公里（1.2万亩）。积极通过土地整治促进现代农业发展、改善农村人居环境、促进农民增收、实现乡村复兴、助力新型城镇化发展。

　　上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康解释如何盘活土地：“一年产值两千万（以上的企业），它占地占了40%，贡献了95%的GDP，它占地占了40%。也就是说什么概念，倒推的话，还有（企业）占了60%的地，只贡献了5%的GDP。我就是简单一点，我说我这个5%的GDP我不要了，我就腾出60%的土地出来，这个腾出的土地，我可以做各种各样的事情。”

　　据统计，上海市郊规划集中建设区外的低效建设用地有198平方公里。这批低效建设用地大多位于市郊村镇，很多是产能落后、污染治理差的乡办企业。“建设用地减量化”，意味着这些“高投入、高消耗、高污染、低效益”的“三高一低”企业将被关停撤走，而一些符合产业导向的企业会被有序转移。政府通过拆除复垦等土地整治，将原有的建设用地复垦为耕地，腾挪出来的土地指标则用于建设新项目。

　　 减量化

　　“减量化”是指对不符合土地利用总体规划要求且社会经济或环境效益较差的现状建设用地，通过拆除复垦等土地整治工作，使之恢复农地生产能力或发挥生态用地功能。重点是规划建设区外现状低效工业用地，上海该类工业用地约198平方公里（简称“198区域”）。

　　2014年起上海大力推进建设用地减量化工作，截止目前已落实建设用地减量化任务2.5万亩。工业用地首次实现负增长。土地利用方式转变倒逼经济结构转型作用初显。

　　为了保证复垦后的土地质量和产能，土地管理部门还对肥沃的优质土进行了剥离保存。

　　上海市松江区规划和土地管理局局长陈军解释表土剥离的含义：“这些原来是农用地的表层土，我们在建设之前先把它剥离，就储存这个地方，等我们的土地整理过程中，我们就把这个表层土覆盖到这个待复耕土地上，主要是提高我们耕地的质量。”

　　 表土剥离

　　 试点先行，大力推进表土剥离。 十二五期间，上海不断深化耕地保护，结合浦东合庆、松江新浜等市级土地整治项目和市重大工程金泽水源湖项目开展表土剥离试点，保护珍稀的土壤资源。

　　 科研创新，为全面推广提供基础支撑。 在试点同时，同步开展《建设占用耕地耕作层土壤剥离再利用实施机制及关键技术研究》，建立耕作层土壤剥离利用的技术标准和规范管理制度，为全市面上推广做好技术支撑。松江区新浜镇、闵行区浦江镇等乡镇已自发开展相关工作。

以新换旧 拆迁安置有得赚

　　破解土地资源紧张的困局，从盘活低效建设用地来着手，这听上去很不错，但具体怎么操作呢？尤其是涉及到千千万万的农户，他们没有了土地，利益该如何保证？搬离了农村，住处该如何解决？未来的养老又该怎么办呢？

　　沈彩辉是上海市松江区新浜镇南杨村的村民，记者见到他时，他正忙着搬家。

　　沈彩辉表示，新房子面积有98.4平方米，有两个房间，他的孩子在松江，这套房子他自己一个人住，可以住得很舒服了。

　　沈彩辉说道，他们村地处松江西南角，交通、就医、求学都很不方便，村子基本是个空心村，只有部分老人和小孩居住。今年年初，他们村被纳入土地整治的范围，新浜镇政府用一平方米的新房换农户一平方米的旧房，一般的农村老宅能换镇上2到3套房子。村里还帮忙组织搬家，在过渡期内提供8元一平米的租房费用，因此很多村民都自愿申请搬离了。沈彩辉的老伴早就去了城里给女儿带小孩，他住的房子也年久失修，逢雨必漏。虽然离开生活了一辈子的村子很不舍，但他合计了一下，老房子换2套新房子，一套自住，一套卖掉，还能赚六七十万，转移还是划算的。

　　农民上楼，没有地种了，在生活保障方面，沈彩辉对国家补贴和镇保等政策非常满意：“地没了,现在年龄到了,国家有补贴,有镇保待遇了,一个月有一千四五百块,生活完全够用。”

　　曹丽娟一家四口是第一户搬入方家哈新苑小区的农户，女儿姚婷告诉记者，小两口本来正愁着结婚买新房，城里动辄两三百万的房子让他们望而却步。老房换新房，正好解决了他的燃眉之急。搬入新家不到一星期，全家都还沉浸在乔迁新居和新婚的喜悦中。

　　陆敏夫妇是上海市松江区新浜镇方家哈新苑小区的居民。他们说：“感觉非常好！我们出行现在更加方便了，现在像寻找这种菜场、医院，我们出门走几步就到了，像以前的话，还要自己从农村赶过来的话，还要赶个十几分钟的路程。现在非常方便，感觉这个政策非常好！”

　　曹丽娟给记者算了一笔账，现在她自己开了一个饲料店，爱人和孩子都在镇里上班，一家子加起来有一万多的收入。加上两夫妻每个月还有2800元的镇保，老家的耕地出租给合作社还能分红，自己的生活不比城里人差。

增减挂钩 指标互换“钱更多”

　　用旧房换新房让农户们住上了新房子，而城镇的社保、医保等一系列措施解决了农户们养老的后顾之忧。农户们的问题解决了，但是对于村集体来说，那些拆除的低效企业仍然有利润，村镇可以拿土地租金收入。没了这些收入，村镇靠什么生存？建设用地减量，如何才能得到村镇的配合和支持？接着来看报道。

　　张军辉是上海市松江区新浜镇分管土地整治的副镇长，记者刚见到他，他就兴奋得带着记者看了马上就要验收的一块耕地。

　　他说：“这片现在长成的水稻田，原来是我们的一个工厂，去年我们拆除了，土地进行了一些整理之后，进行了一个土地的深翻养田之后，今年种上了水稻。这个水稻经过检测，还是能够符合我们种植的要求”

　　张镇长告诉记者，这块区域一共有4个厂房，其中3个已经全部拆迁，剩下一个工厂也已经关闭，准备搬离，这几个工厂都将搬到新浜镇统一规划的工业园区，税收依然归为村里所有。村镇按照“拆三还一”的面积比例，增减挂钩，用拆迁的物业换工业园区租金较高地区的经营性物业，也就是异地置换物业来确保村镇的长久发展。

　　而这片土地整治复垦后，都会被种上农作物，能为镇里增加150亩的耕地。这150亩的耕地指标又将给村镇带来一笔收入。据张镇长介绍，3年来，新浜镇已经为松江区贡献了1350亩可以交易的指标。

　　陈军是上海市松江区规划和土地管理局局长。他解释了增减挂钩的具体做法：我们从新浜镇土地整治的双指标，用于九亭地区、松江新城的城市发展。其中我们把土地出让金的一部分进行全区的统筹。一亩地的出让金大概都是在一千万以上，所以我们通过这么一个全区统筹，能够弥补整个黄浦江以南，四个镇的土地整治的成本。”

　　减量化，还让村镇收获了一笔不小“环境账”，这些企业拆迁搬离后，每天减少污水排放量达到6080吨，农村的生活环境将大大改善。

　　 低碳生态循环利用

　　在松江新浜市级土地整治项目中，结合农民搬迁后宅基地房屋拆除的废旧建材，探索开展了“废旧建材低碳生态循环利用”试点，实现区域建筑垃圾“零排放”。

　　张军辉说：“通过我们区里面相关的环保清拆的补贴、宅基地搬迁的补贴、还有我们规划用地减量的市级的补贴，加上这类补贴，我们基本上能够实现这个项目的资金的整体平衡。”

　　 增减挂钩

　　城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，城乡用地布局更合理的目标。城乡建设用地增减挂钩是国家推出的支持社会主义新农村建设、促进城乡统筹发展、破解保护与保障“两难”困境的一项重要管理措施。

　　增减挂钩政策是上海推进市级土地整治项目、建设用地减量化、郊野公园、宅基地置换等各类土地整治项目的核心政策。实现了城乡土地要素的合理流动，显化了农村低效建设用地价值，有效解决了“城市发展缺空间，农村发展缺资金”难题。实现城乡良性互动。

发展观光农业 规模经营产值高

　　看来“增减挂钩”，一举多得，减量化淘汰了低效产能和安全隐患，让郊区的生态环境和社会环境得到改善，还成为产业转移的契机。而减量化腾挪出来的土地指标，各区县可用于符合规划要求的地区，并优先保证相应村镇的使用。那么对于农业来说，减量化后产生的大批农田耕地，又将有怎样的规划？未来的农村又会是怎样的呢？

　　这是上海松江五厍农业园区正在举行的菊花展，1200多个品种的菊花组成了8万多平方米的菊花展景，几乎涵盖了菊花家族的所有颜色和形态，让游客尽享菊花的饕餮盛宴。

　　游客：“特别多，好好看！什么品种都有！到这儿像花的海洋一样！花的世界！”

　　姚建军是上海虹华园艺有限公司的总经理。他说：光门票就已经有300万收入。我们大部分还是出口到日本和韩国，总的出口的产值大概在五千多万人民币。

　　据介绍，未来类似这样的菊花园、玫瑰园等高附加值、产出效能更高的经济作物会更多地出现在上海农村。按照上海市的土地规划，未来乡村的林荫大道和万亩粮田，将被建设成“郊野公园”，采摘果园、学农基地、主题农场等多个园区，未来2年内上海将有6座大型郊野公园陆续开放。

　　 郊野公园

　　依据《上海市基本生态网络规划》，全市规划了21座郊野公园，2013年按照规划布局和近期实施可行性，确定了7个（“5+2”）近期建设郊野公园试点，规划总面积约130平方公里，其中正在实施的一期面积约50平方公里，一期内开园面积约30.6平方公里。

　　 郊野公园不同于一般意义上的城市公园。 她以郊区基本农田、生态片林、水系湿地、自然村落、历史风貌等现有生态人文资源为基础，以土地综合整治为平台，在本市郊区关键生态节点建设的具有一定规模、拥有良好的田园风光、郊野植被及自然景观，以保护生态环境资源、展现自然人文风貌、提供都市休闲游憩空间为主要特征的郊野开放空间。

　　郊野公园以土地整治为基础打造，通过土地整治，减少了高危低效企业与破旧宅基地，“为农业留下更多农田”，让田更肥、水更清、路更畅、林更绿、村更美，延续了历史文脉、保护了江南的农村特色，为市民提供了一份“望得见田、看得见水、记得住乡愁”的休闲游憩空间，同时提供绿色有机安全质优的农产品。

　　截止目前，以市级土地整治项目为基础建设的金山廊下郊野公园一期已经开园，其他6个郊野公园也正在抓紧开展土地整治工程和景观配套工程建设，将与2016年、2017年与大家见面。另外，区县也在结合土地整治工作，开展“一镇一品”为特色的乡野公园建设。

　　于宁上海市松江区人民政府副区长，他说：“通过这些郊野公园、乡野公园，一方面可以吸引城里人到这里来休闲、度假、消费，同时 这些乡野公园、郊野公园里面的一些设施配套也可以为农民增收，增加就业机会。所以不仅仅算的是一笔土地的账，也算的是一笔城市空间的账，实际上还是算的一笔农民增加收入，农民能够得到致富的这样一笔账。”

　　而整治出来的耕地加上原有耕地，将会被集中起来，分成100亩到200亩适合单个家庭种植的规模，通过家庭农场承包的模式返租给专业农户，以规模化种植。

　　于宁副区长说，居住向城镇集中，产业向园区集中，农业向规模集中，从而使得我们整个松江，能够农村更像农村，城市更像城市，土地能够节约集约利用，生态能够得到保护。

　　 乡村景观风貌保护和提升

　　上海高度重视土地整治与观光农业、休闲农业、体验农业的结合，全面提升耕地的复合价值。

　　为保护乡村自然景观和乡土文化，充分发掘农村地区的资源、景观、人文风貌等资源价值，在市级项目和郊野公园试点推进中，开展了项目区内乡村景观风貌专项普查，系统梳理了具有保护价值的景观风貌，并结合项目建设进行了提升。

　　使农用地在满足生产功能的同时，发挥农地的生态景观功能，提高农业附加值，促进农民增收。