周边城市放松限购 引发申城楼市调控猜想

　　拯救楼市，究竟是放松房贷还是放松限购，这个问题的争执逐渐升温。记者采访中了解到，目前四大行中仅农行一家房贷利率有变动，而尽管不断有传言放出，但上海放松限购还并没有明确的时间表。

　　 唯独农行降低利率

　　据悉，农行上海分行从8月1日起，对贷款金额200万元及以上的贷款可给予基准利率0.95倍以上的优惠利率；对贷款评分565分(含)以上的个人贷款给予基准利率；对贷款金额200万元以下的，贷款评分564分(含)以下的个人贷款给予基准利率上浮5%定价。

　　德佑地产贷款管理部主管晏纯表示，四大行中的其余三家均没有利率上的变动，除中国银行从6月份开始上调利率至基准利率上浮5%外，其余两家均还持续之前的政策，维持基准利率不变。股份制银行从4月份开始逐步收紧，上调房贷利率。农行的95折优惠利率吹风很久，除了贷款金额200万元及以上的要求外，办理信用卡、存5万元及以上的理财产品亦是优惠的条件。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，银行调整房贷利率主要由两方面作用，其一是银行内的存款，其二是总行或者分行发出的通知。资金充裕、资金成本较低的银行一般会在房贷方面放宽。农行执行的是首套房贷利率有条件95折，享此优惠需为农行优质客户，另外单身人士风险较高，评分较低。如果在农行之后，其他银行跟进，无论成交量还是成交价格都将对楼市产生推动作用。

　　 大房型成库存大头

　　上周，有市场传闻称上海将在9月1日放开140平方米以上非普通住宅限购政策。但目前为止，上海房地产交易中心表示还未收到通知。继上次“狼来了”，这次传闻也很可能是“乌龙事件”。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，限购放松城市已超六成，并且有些城市销量明显激增。而上海周边城市都已放松限购，市场有这种渴望，寄希望政策放松给陷入低潮的市场注入动力。

　　另一方面来看，上海商品住宅库存逐月攀高，截至7月底，以半年的平均销量计，去化周期可达18个月，市场压力非常大。从比例来看，一手商品住宅140平方米以上的房源占全市总库存的62%，二手住宅挂牌中超过140平方米的房源占挂牌总量的近两成。因此，通过释放购买力可以达到去库存的目的。

　　 限购松绑或跟随北京

　　限购作为一种暂时性调控手段迟早会撤销，所以上海会有“松绑”的一天，但有前提条件。

　　首先，从这些限购放开的城市来看，对土地财政的依赖度普遍较高。比如，济南2013年土地财政依赖度超过80%，在取消限购前已经3个月未出售一块地，可见地方政府的迫切度非常高。而上海则比这些城市财政健康度要好些，并且从7月土地拍卖市场来看，还有地王诞生，宅地的溢价率也普遍超过40%，土地市场仍维持一定温度。如果土地市场降温，不断有土地流拍，才有放松的转机。

　　其次，上海对于政策方面一直是比较谨慎的态度。比如去年的“新国五条”地方细则、“沪七条”都是在北京之后，所以这次限购放松也是先北京后上海。因此，即便是有松绑政策也一定是在北京之后。

　　最后，社会影响和应对措施。一线城市的地位无法取代，上海一旦放松限购必定引起交易热潮。从140平方米以上大户型结构来看，别墅类产品几乎占到一半，很有可能推高全市均价。届时又会出现量价齐涨的格局，社会矛盾可能再度激化。所以，在限购放松前一定会有其他措施或者政策先行给予铺垫，以防楼市调控再度成为“空调”。