自家的别墅拆了原址重建难 须过二关做到四不变
昨天，晨报报道了青浦区赵巷镇业辉路86弄中海翡翠湖岸别墅四期88号业主，擅自将市场价逾千万元的独栋别墅夷为平地。
昨天，赵巷镇就业辉路86弄88号业主自行拆除建筑问题召开专题协调会，要求各相关职能部门加强对该处问题的跟踪，密切部门间的联系沟通，严格按照法定职责落实部门责任，避免“执法真空”。
严格落实审核、监管职责
昨晚，赵巷镇政府发布了《关于赵巷镇业辉路86弄88号业主自主拆除建筑专题会议的情况说明》，就88号业主自主拆除建筑一事作了详细说明。
经梳理，事实情况如下：10月17日左右，赵巷镇城管中队接到辖区居民咨询电话询问，赵巷镇业辉路86弄88号房屋私自拆除，城管是否有管辖权。城管中队接到电话后于10月18日派队员去现场核实。现场发现，该处别墅已经拆除了一半，正在拆除车库和部分门头，且没有相关施工手续。根据部门职责，城管中队对拆除房屋行为无管辖权，房管部门也确认根据相关法律法规，房屋产权权利人拥有对房屋的处置权，业主自行拆除自己房子的行为，无需向房管部门报备，遂告知物业公司未经批准不得私自违建，要求物业公司落实管理监督责任，同时要求物业公司提供业主的联系方式，但物业迟迟未能提供业主的联系方式。城管队员口头告知施工人员，不得搭建违法建筑，不得破坏房屋外貌。10月20日上午，城管队员再次赶到现场复查，发现该处房屋已基本拆除完毕，镇城管中队通过多次与物业的沟通，于10月21日取得业主联系方式，电话告知其未办理相关审批手续不得私自建筑，要求约谈。业主称由于地下室渗水，所以准备拆除重建，但目前本人并不在上海，抽空来上海约谈。
10月24日上午，镇城管中队正式约谈业主，告知其新建重建房屋需要办理审批文件，否则将视为违法建筑依法进行拆除。同时，赵巷镇督促中海物业加派人手24小时监督该施工现场，在未办理出相关审批手续前不允许继续进行施工。11月14日10:30，镇网格化中心首次接到12345市民热线投诉电话，投诉人称业辉路86弄88号业主将房屋全部拆除，可能马上就要进行违法搭建，希望管理部门制止违法建筑搭建。10:45，网格化队员赶到现场查看，现场建筑确实已被拆除，部分建筑垃圾堆在原处，但并无新建建筑。
会议要求，各相关职能部门要加强对该处问题的跟踪，密切部门间的联系沟通，严格按照法定职责落实部门责任，避免“执法真空”。同时及时向区级相关部门汇报最新情况，积极请求上级部门的指导，确保合法合规地严格落实各项审核、监管职责。
88号工地已停止施工
昨天上午，记者再次来到中海翡翠湖岸别墅四期，88号工地已停止施工，几名工人正在清理垃圾。据保安介绍，早上镇里工作人员已到工地查看，再次明确要求对方不能施工。同时，物业公司也接到了通知，如发现对方存在施工行为，应及时汇报。
赵巷镇分管住房及城管的副镇长表示，“该业主的意图就是要翻建，但要申请，批了之后才能重建。在没有申请的情况下（推倒重建），我们建设部门意见是统一的，今后不能形成一个坏的先例。”
自家别墅能不能拆？
职能部门：无具体规定不让拆，重建、改扩建很难
自己家的别墅能想拆就拆吗？
在采访中，各方管理人员向记者表达了类似的观点：从现行法律来讲，确实很难找出具体的规定不让业主拆，但如果要重建、改建或扩建，就不那么容易了，因为已经涉及到其他业主的利益。
据上海市城管执法局一名负责人介绍，城管部门管的是违法建筑，违法建筑是指未依法取得建设工程规划许可证，在道路、绿地和其他公共场地以及房屋用地范围内搭建的建筑物、构筑物。那么拆除自家别墅属于“拆”这一行为，并不是违法搭建，因此，在实际查处中，拆违实施部门只能将监管重点放在“重建”上。
市规划局一名工作人员表示，房屋拆除后重建，必须报规划部门审批。上海对改建、重建房屋规定很严，因为每栋合法建筑都是城市整体规划的一部分，正常情况下不会无缘无故把好端端的房子拆掉，拆掉通常是为了扩大面积，或者改变房屋结构。如果谁都可以任意拆、任意建，整个城市规划就会乱套。
按照《上海市旧住房拆除重建项目实施办法》，合法建筑经过鉴定为房屋建筑结构差、年久失修，或被房屋安全专业检测单位鉴定为危房或局部危险房屋、无修缮保留价值的可以申报拆除改建，但必须由有资质的检测中心出具“上海市房屋土地资源管理局危险（局危）房屋审定书”，拿到鉴定结论后，再向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，审定通过后，再向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证，方能拆除。
拆掉后还能建回来吗？
律师：须过二关、具备四证、做到四不变
中海翡翠湖岸别墅四期这幢已经拆掉的别墅，还能再建回来吗？
据上海海华永泰律师事务所高级合伙人贺强律师介绍，88号业主的重建之路可谓困难重重，首先需要过二关：业委会同意，职能部门通过；其次必须具备四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；而且还要做到四不变：地址不变、建筑面积不变、高度不变、使用性质不变。
贺强分析称，根据《物权法》的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应由业主共同决定。因此，除了需取得规划审批、施工许可审批，88号业主要重建别墅还要取得小区业主的同意。如果没办妥这些手续就擅自建设，属违法建设，城管部门有权制止并进行处罚。
贺强说，就申报资质来说，88号业主以个人名义也不具备申报资质：“因为小区作为整宗地块，是由开发商办理规划审批许可的，88号业主所买的别墅，只是其中一小部分，业主不能以个人名义，申请在这块地上重建房屋。”
如果解决了资质问题，88号业主同样还需取得小区业委会的同意，因为该地块的使用权属于全体业主，在取得业委会同意后，才能到建设、规划部门办理相关手续。
那么如果该业主认识到自己的错误，能否将房屋恢复原样呢？
贺强认为：“业主只能恢复原样，但同样必须获得相关审批才能动工。业主此举肯定得不偿失，希望小区其他业主不要模仿。拆时容易，再建难！”