中国的房价永远不会下跌吗？

　　有人说，中国的房价永远不会下跌，有五个原因。

　　第一，政府主要依赖于土地财政，有了土地的出让，政府有了大量的资金投入社会的公共的建设，使城市更繁荣更美好，整个城市的配套设施也更完善。所以政府也不希望房价出现下跌和大的波动，政府会让房地产进入一个良性的发展 “房住不炒”。

　　第二，土地价格近几年不断飙升，原材料，人工成本，特别是从二十年前几万块钱，到十年前的几十万，上百万，到近几年的上千万的这种土地成本构成了房地产开发的主要成本。所以房地产不可能降价，降价它就会亏本，在目前的这种状态它还会持续的上涨。

　　第三，房地产和金融是双胞胎，房地产现在的融资的渠道越来越窄，受到政府的全面的监管，如果房地产出现大的波动，它会造成银行系统性的风险，所以银行和金融机构也不愿意看到房价下降。

　　第四，中国的城镇化目前已经超过了接近50%，但是和欧美等发达国家比还有很长一段路要走，特别是在公共设施和基础配套这方面差距还很大。

　　第五，很多人拥有了多套房产，如果房地产出现断崖式下降，它会出现很多社会问题。比如说新购买房者他会去砸售楼部，造成社会的不稳定性。再加上房地产的产品它也在更新迭代，住宅的户型，景观及人工智能，科技都在提升。也促使着大家不断的去购买新的房地产产品。商业地产以前是购物模式，逐渐的转向于体验式消费和追求舒适的环境，所以房地产更多的未来的凸显的是它的功能化和迎合年轻人的时尚，还有赋予它的金融的功能。比如说你在银行去贷款，知识产权也好，专利也好，也能够提供担保和抵押的，但是抵押率和抵押值都非常非常低。惟独房产它的抵押率高，抗通胀，所以这是造成中国的这种房地产一直快速增长的一个主要原因。

　　确实，中国的房地产经过二十多年的大运动，使中国的城市，中国的综合国力，在世界崛起的形象贡献巨大，但是这个世界上没有任何一种产品恒定或者持续上涨的，世界各国也没有，人类历史上也没有。

　　我提供一个数据，2019年中国房地产的总市值约450万亿人民币，什么概念？

　　相当于美国和欧盟和日本的房地产的市值的总和。这个数据我认为是非常恐怖的，当然中国目前仍然是世界上第一人口大国，美国人口3.3亿，欧盟是5.1亿，日本大概是1.26亿，美日欧的人口总和加起来不到10亿，低于中国的14亿人口。

　　所以我们的房地产市值大于美国日本欧盟的总和，一方面让人恐惧，一方面也有一些它的基本道理，因为消费的数值在那放着。

　　但是总体上中国的房价我认为不但要下跌，而且从去年到今年到明年到后年会进行持续性的下跌。中国早在2018年人均的GDP已经达到了8000美金，人均的住房面积已经超过了35平米，基本上饱和了，在有些地方已经是出现了大量的泡沫。比如说有些领导干部他可能原来买了一套房子，后来又给儿子买了一套房子，他在这个单位任职，这个单位给他分配了一套房子，调到那个单位又分配了一套房子。而他的夫人也是领导干部，也调了三个单位，也给了她房子。所以有些领导干部事实上被动的已经拥有了三四套、四五套、五六套甚至七八套房子。有的富人已经拥有十几套房子，所以我们现在房子空置率也已经非常高了。

　　在我看来整个房地产行业经过二十年的大运动已经面临了一个转型，大家可以看到房地产的上游产业，比如说煤炭、石油、木材、钢材，在前几年都出现了大量的价格下降，而且出现了几年的巨亏。那么房地产的下游，比如说我们的景观绿化，我们的装修设计，这些行业直线下滑，房地产大运动的高潮在中国已经过去了。

　　第三，房地产作为一个商品，它不仅受消费者购买力的限制，还受一个地区，一个国家，或者全球的经济形势的影响。那么中国经过了我们GDP超过8%，超过10%十几年的高速运转以后，目前也进入到了相对讲究质量稳定的一个阶段，但这个经济下行也是大家有目共睹的。在这么一种情况下，不仅市场饱和，而且经济形势下滑，购买力必然要下滑。

　　第二个问题，有人说土地价格飙升，原材料人工成本飞速上涨。意思就是说我现在房价本身价格就已经这么高了，所以房价降不下来，这个是不符合市场逻辑的。最终决定一个产品的价格的是市场供求关系，而不是你的造价成本。比如说一个奶牛厂如果牛奶过剩，大批的成吨的牛奶可能会就地倒进河里。

　　如果一个农民承包了几百亩果园，不论是猕猴桃还是苹果，如果供大于求，那么它的成本再高，最后可能是颗粒无收，这个是由市场供求关系决定的。

　　所以这个从逻辑上来说，地价已经占到了房地产成本的30%左右，房价的成本已经这么高了，所以房价降不下来，这是一个逻辑悖论，而且日本的地产泡沫已经证明了这一事实。

　　第三，说房地产和金融是一对双胞胎，如果房地产行业发生动荡或者房价急剧下跌，可能会导致金融的剧烈动荡，这个我觉得也是不成立的。据我所知金融行业，包括具有金融信托牌照的信托行业早在两年甚至三年之前对中国房地产的过剩，或者房地产的泡沫已经发出了预警，很多银行有内部的规定，对房地产的贷款有严格的限制。而且现在所有的银行，所有的金融机构对每一个项目的贷款是具有严格的审核机制和严格的抵押制度的。所以金融行业，银行行业绝不会因为房地产的降价而发生系统性的金融风险。

　　中国的城镇化目前已经超过了50%，我估计应该是55%到60%。因为目前的城镇居民人口已经超过了农村居民人口，在我看来中国的城镇化还有非常漫长的路要走，但是未必走得那么快，它已经走到一个应该达到的峰值了。不要因为城镇化还有未来很长的路要走，那么中国的GDP，房地产行业就一定还有辉煌和美好的未来。

　　这让我想到了我们中国一位大名鼎鼎或者说享誉世界的经济学家林毅夫。林毅夫是北京大学国家发展研究院的教授，曾经出任过世界银行的副行长。林毅夫先生应该说做人很自律，很多的人很尊敬他，而且著述甚丰。但他多次对中国经济的预测被事实无情的打脸，比如说2010年林毅夫就说“在未来十年二十年甚至三十年内，中国经济依然有机会保持年均8%甚至10%以上的增长。”2013年林毅夫教授表示“中国还有二十年平均每年增长8%的潜力。”像这类不止两条三条。

　　我们的现实看来，林毅夫教授包括很多经济学家是闭门造车，他们的研究结论事实上远不如我们大多数有实战经验的企业家。有一些预测其实稍有常识的普通老百姓都会表示惊讶，因为它严重违背逻辑。

　　第五，有人说了，很多人已经拥有了多套房产，如果房地产断崖式的降价会引起社会的稳定问题。西安市在永康书记主政的大约是2017、2018年的左右，房价几乎翻了一番。这一轮暴涨我认为主要有三个因素。

　　第一是人们忽然发现西安的房价比周边的城市，比如说成都、重庆、郑州，甚至比西安经济落后的兰州的房价还要低一些。那么这个比价趋势或者比价的心理一定会造成房价的上涨，不论谁来主政，这个是市场规律使然。

　　第二个因素是永康书记主政的时候提出要把西安打造成千万人口的大都市，大量的引进人才。当时的落户政策几乎接近于无条件准入，但是事实上引进的人口并没有多少。

　　我个人认为一大部分落户的人其实是已经长期或者多年在西安生活工作居住而没有拥有西安户籍的人。当然一些高校的毕业生呀，包括一些少量的外籍人口落户了西安，的确有这个购房的需求，也会造成房价的上涨，但这不是核心的因素。

　　第三个因素是当时的土地供应量不足，再加上中国人的盲目跟风，市场一时出现了摇号抢房的这种人为制造的现象，造成了中国人这种盲目的恐慌心理。

　　第一个因素，西安当时比周边城市房价低，和第三个因素，人为的恐慌心理所造成的那种一哄而上，我觉得这两个因素是核心的因素。

　　也就是在2018年，两年前，我在视频里打过一个赌，有人说西安的房价三年内将达到均价三万元。当时我就说如果三年内西安的房价达到均价三万，也就意味着高新区和曲江新区的房价均价要达到五万和六万。

　　这个和国际的经济形势，和中国的经济缓慢下行是不匹配的，如果三年内达到了，我将辞去媒体职务回老家种地。现在这个赌，我依然有效。当然如果出现了通货膨胀，货币贬值这种个案，那是另一回事了。真的如果通货膨胀，那房价十万一百万都有可能。

　　成都的房价大家可以上网看，正在降价。郑州的房价，包括主城区的，每平米降价达到了四千到五千元。周边的西安也好，在我们的郑州也好，在我们的重庆也好，成都也好，在全国也好，全部出现了隐形的降价。就是说买房送车库，买地面送地下 。还有的我们众所周知，恒大地产，以7.5折在全国降价销售。

　　那背后的逻辑是什么？

　　第一，恒大一定看到了房地产的饱和，看到了房地产的未来。

　　第二，说明我们很多房地产行业在目前的情况下已经出现了资金链即将断裂的困境。

　　那么房地产行业为什么会出现大面积的资金链断裂的困境？

　　因为是商品房饱和了，卖不出去。

　　卖不出去资金就不能快速的回笼，就这么简单一个原理。世界上没有任何一个行业或者一个产品能够永远繁荣，永远不降价。我们以日本为例，上世纪八十年代末九十年代初，日本就发生了房地产的崩盘，一套在今天只能卖900万日元的公寓，当年却以16.5亿日元的价格成交。最终日本的金融危机爆发，股市和房市泡沫破裂，数万数十万破产的日本平民走上了天台。所以日本这个房地产泡沫的惨痛悲剧我们不能忘。

　　去年五月份我去了一趟英国，在伦敦待了大概一周左右，恰好我的两位昔日的同事已经移民到了英国。

　　在我的想象里像英国这样的老牌帝国主义，尤其它的首都伦敦，它的房价应该是高于北上广深的，我猜想应该每平米在20甚至30万以上。那么我的两位同事，既不是公司老板也不是公司的高管，我猜想他们应该是租房一族。

　　但是令我惊讶的是两位同事告诉我，英国的首都伦敦的房子是按套卖的，每套大约都在一百平米以上，而且每套的均价是多少？

　　50万英镑。以我这位同事为例，他的家在伦敦外大概一小时火车车程，靠近海边的一座独立房子。两层四室两厅三卫，室内面积大约150平米，后面还有150平方米的一个院子。前院大约可以停三部车，而且有一个独立车库。这个房子是2000年初建的，属于新建社区。

　　环境很好，优雅安静，步行两分钟就有树林，附近学校、超市、图书馆都在几分钟的步行范围，但是他这套的房子售价是多少？

　　售价也就是37到38万英镑，折合320万人民币。也就是说它比西安的高新区，比西安的曲江的房子要便宜很多，让我非常非常惊讶。而且区别在于什么，他的房子和土地都是永久的产权，因此自己可以根据自己的需要，通过向本地政府申请批准后扩建改建。

　　那么我们这位同事，就是通过扩建把三卧室变成了大的四卧室，而且增加了新的厨房，洗衣间。这些都是我们国内的公寓无法做到的，而且英国的公寓的产权通常是999年。

　　除了土地是永久产权以外，其实在整个欧洲，包括比较相对落后的东欧，大家都知道他们的房子已经不是纯粹的住宅，已经是艺术品了。所有的房子都像一幅油画，都是精心设计，精心规划，多年建成。

　　我们以法国的巴黎圣母院为例，巴黎圣母院从规划到建造完成用时180年。法国巴黎的凯旋门是拿破仑为了纪念他的战争胜利而修建的，就是一种非常简单的独立的一个建筑，相当一个小房子。

　　在我们国内，我想施工用时最多也就六个月 ，但是凯旋门用了多长时间？

　　八年时间。

　　通过这些我们就可以知道我们的国内的房价泡沫房价之高已经达到了多么离奇的程度。

　　我个人认为房地产在目前包括北上广深都会逐步进入下行的趋势。二线三线城市的剧烈的降价即将展开。

　　吴晓波说：“北上广的房价还会翻一番。”

　　吴晓波是我们媒体人出身，不仅非常聪明而且非常的勤奋。他在十多年前的两本著述《激荡三十年》、《大败局》影响比较广泛，而且他以哈佛访问学者这么一个标签，以及我不知道他怎么操作来的著名的浙江大学管理学院的院长这些身份的加持，使他成功的成为了一个网红。后来在中国房地产大发展的时期，他以他独特的商业敏锐不断的购置房产。在微信公众号的红利期成了自媒体的佼佼者，圈粉无数。

　　吴晓波说：“我过去每年都购置一套房产，只有房地产能够增值。”因为买房，他迅速成为了千万富翁 。后来吴晓波也多次说：“ 我现在的身家不是一亿，两亿，几亿了。”

　　吴晓波说这些话想表达的意思是什么？

　　我想这是精明的浙江商人希望传达给外界一个信号：在商业上，吴晓波我是非常敏锐的，是非常厉害的。吴晓波以各种标签和他的网红身份到处走穴吸金据说一年数千万元，所以他说这些的目的还是功利的商业目的。

　　无论是吴晓波所拥有的华丽的外衣，还是吴晓波所拥有的丰厚财富，我个人是丝毫都不会羡慕的。

　　原因很简单，吴晓波不论在培训中还是在全国各地走穴演讲中，他所引用的很多数据，我觉得第一是术的层面，没有一点站在道的层面。他的价值观我认为也不值得尊敬。

　　所以我甚至觉得吴晓波的这个著名的浙江大学管理学院的院长身份是否称职，我也持怀疑态度。因为吴晓波既不能称为一个管理学家，也不能称为经济学家，甚至作为一个严谨的学者都是不相符的。

　　我相信真正严谨的学者，比如说清华大学的国际关系学院的院长阎学通教授，著名的经济学家张维迎教授，他们绝对不会在全国，在世界到处走穴捞金，因为这不是一个严谨的学者的本分。他们一定会坚守自己的价值观。

　　当然，人各有志，吴晓波的所有这些商业追求没有错。但是我个人认为吴晓波就是一个精致的，精明的商人。永远也成为不了一个受人尊敬的企业家，商人和企业家绝对不是一回事。

　　你认为北上广的房价会翻一番，上涨到每平方米二、三十万左右吗？

　　全国其他城市的房价会下跌30%，甚至一半儿吗？