上海楼市新政施行 能否挤掉“学区房”的泡沫、遏制房价虚高？

    央广网上海7月19日消息（记者王逸群 杨森）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，上海楼市近日出台新政明确，从7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。按照新规，没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

    一位家长带着孩子在中介门口看“学区房”房源（图片来源：CFP）

    上海市房管局指出，实施二手房源价格核验是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，也是加强房地产市场调控和监管的重要举措。目前各中介机构正抓紧对系统内部已有房源挂牌价格进行核验。

    合硕机构首席分析师郭毅表示，此次二手房新政的核心就是为了控制二手房价格过快上涨，抑制学区房溢价。

    郭毅分析：“从现在政策执行的初衷来看，肯定是为了控制二手房价的过快上涨，同时规避一些特殊房源的特殊价格，比如学区房或者一些相对具备稀缺资源的房产，它在成交价格上和挂牌价格上有特别突出的对区域房价助长的体现，如果是这类房源，大概率是通不过核验的。”

    2021年年初以来，全国多地城市出台了针对二手房的价格管控政策。2月8日，深圳公布了全市3500多个小区二手房成交指导价，随后成都、西安、无锡、宁波等地也陆续跟进，出台了相关政策。

    中原地产首席分析师张大伟表示，目前上海二手房成交量在全国排名靠前，未来二手房成交“指导价”出台后，可能会有更多城市采取跟进措施。

    张大伟说：“各个区域后续都会有一些指导价格出来，只是没有明确公布。价格上限我们也了解了，跟其他城市相比，上海的二手房成交量（单城市成交量）是全国第一的，所以这也是它受到关注的一个原因。从全国来看，上海单月的成交量基本都在2到3万套以上，所以它的区域分布会比像深圳等城市更丰富一些，所以它制定价格的过程可能会更长一些。”

    新政出台后，上海二手房交易市场是否会降温？郭毅认为，本次新增的价格核验政策，将精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期的现象，进一步维护上海楼市稳地价、稳房价、稳预期的局面。

    郭毅指出：“因为有一些房源是资源型的房源，它的挂牌价格本身就包含着对于资源的额外溢价。另外一类是对于房主来说，它可能对于房价的预期相对过于乐观，对于挂牌价格的制定超越了市场的现状，有可能会对区域的房价水平形成预期的影响。从政府角度来讲，作为稳定预期的前瞻性干预，对这类房源进行房价调控之后，更多是为了稳定市场预期和未来的价格水平。”

    没有通过价格核验的房源不得对外发布，价格核验是否通过应该如何判断？政府指导价，又该如何确定？对于“市场真实价格”的界定，有媒体此前从房管局了解到，这一价格主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定的。

    张大伟介绍，上海不同区域的指导价的确定，也需要时间来“因地制宜”。他说：“目前来看，基本上都是按照过去一年或两年的价格均线来调整价格，各地会有各地的标准。但是整体来看，像上海，大概率还是会按照周围的在售新房价格差不多的水准来制定。但是，上海是全国二手房成交总量最多的城市，所以它的各种区域划分，它的价格管控等，相对而言需要更多工作要做，只是现在出台了一个原则性的文件，后续肯定还会有细则落地。”

    张大伟表示，二手房调控政策主要通过限制贷款实现，限制二手房房贷参考指导价，能够遏制信贷扩张，让炒房客无利可图，挤掉二手房炒作的泡沫。

    张大伟表示：“如果信贷政策真的像这个政策公布的关联指导价格，而且贷款的首付越来越高，市场肯定是下行的。所以对于无论是上海还是其他城市的购房者，如果想要买房，其实可以多问问银行，如果贷款变难，建议尽量延缓购房时间。”