申城上半年频现地王 下半年极端高溢价或收敛

　　近日，闵行区举行了“2016年度经营性用地招商推介说明会”，此次说明会是闵行区首次以公开推介的方式对经营性用地进行推介，值得注意的是，会上共推出了15幅经营性用地，其中纯住宅用地仅1幅，住宅混合用地2幅。

　　 唯一纯住宅地块或成“焦点”

　　在此次闵行区土地推介会上，仅推出了1块纯住宅用地，这显得尤为可贵。该07A-01住宅用地东至骏祥路东段、南至用地红线、西至曙光路、北至骏祥路北段，总用地面积224亩，建筑面积超150000平方米。

　　公示显示，马桥的这块地容积率为1.01，可用来做6层以下较高端多层项目。据悉，马桥附近的新房以低容积率的别墅、豪宅为主，如华府天地愉园、中星红庐、绿城玫瑰园，其中被称亚洲十大豪宅之一的绿城玫瑰园别墅均价达80000元/平方米。此外，高层公寓的新房价格相对于区域内二手房单价来说也不低，万科公园大道和绿地璀璨天城的均价达到了40000元/平方米和33000元/平方米，马桥地区二手房均价在20000元/平方米左右。

　　从上半年上海住宅用地高溢价率成交的情况来看，基本上都呈现出了楼板价高于地块周边一二手项目成交价的情况，甚至有楼板价达到周边楼盘售价2-3倍的情况。参考上半年马桥镇拍出的一块容积率2.2用地，楼板价已达28972元/平方米，作为下半年闵行唯一的纯住宅用地，马桥07A-01地块有可能成为下半年开发商关注的焦点。

　　 住宅商办地块“冰火两重天”

　　不仅闵行，下半年全市土地市场势必继续热闹非凡。据悉，全市7月份预计就有12幅土地出让，住宅用地4幅，占总量的1/3，所在区域分别是松江、虹口凉城、浦东祝桥以及杨浦新江湾。相比2016年上半年住宅类用地占土地成交总量的2/3来说，比例有所下降。

　　有业内人士对上半年的土地成交情况给出了总结是：住宅和商办地块是“冰火两重天”。上海链家市场研究部监控数据显示：2016年上半年，全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，而商办类用地的平均溢价率仅有17.9%，吃香的明显就是住宅类用地。

　　 上半年土拍地王“来势汹汹”

　　回顾上半年上海土地市场的“地王汹涌”，很多人心有余悸，一线城市“面粉比面包贵”似乎已成定律。上半年自5月11日松江泗泾拍出了“双地王”开始，之后的成交价变得愈发不可思议——

　　5月18日，保利地产以总价54.5亿，43607元/平方米的楼板价，摘得周浦住宅地块。

　　6月1日，宝山顾村地块拍卖，信达以303.4%的溢价率创出该区域单价地王，楼板价超过36000元/平方米。分析人士称，信达地产该幅地块上市后的销售单价至少要卖到8万元/平方米以上。

　　6月底，浦东新场的成交楼板价也达到惊人的35744元/平方米。其后，南桥新城的地块溢价率240%，已无法再度激起波澜，因为围观群众早已对高溢价率习以为常了。

　　中原地产数据显示，今年上半年上海成交经营性用地138.3万平方米，上半年土地平均溢价率为109.8%，而去年同期为21.0%。

　　 下半年极端高溢价或收敛

　　“土地市场高烧和资金充裕有关，”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦指出，“由于资金宽裕房企融资便利，融资成本也相当低，一些房企融资成本可以低至3%，而房企有钱之后首先做的就是拿地，这关乎企业的生存。其次，市场供应节奏也出现失衡。前5个月土地供应仅占全年计划15%，投放量过少加重了市场‘饥渴’，推高了地价。”

　　另一方面，从克而瑞刚发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜来看，2016年上半年市场形势一片喜人，各家企业的销售业绩也水涨船高，半年突破500亿元的企业达到10家，今年上半年成为了历史上最好的半年。同时，上海房企上半年销售也快速增长，行业集中度进一步提升。面包卖完了就得积极买面粉，相对火爆的市场给了开发商充分的信心。

　　对于下半年的市场，卢文曦认为，基于上海土地供应限制，加上不断成交的外围区域土地成为一个个参考“标杆”，预计土地市场还会惯性发展，尤其是中心城区的地块，成为“抢手货”的概率较高。但也要考虑到下半年土地供应节奏加快，供求关系或得到缓和，一些极端高溢价的现象或将收敛。