上半年本市住宅市场简析

来源: www.stats-sh.gov.cn

受全国楼市下滑、去年住宅市场成交透支，以及信贷政策趋紧等诸因素影响，今年本市住宅市场并未延续去年“量价齐升”的态势。上半年，本市住宅市场成交量明显下滑，住宅销售价格由升转跌，新建商品住宅库存增加。

一、上半年住宅市场现状特点

1．新建商品住宅新增供给量比去年同期增长9.6%

上海中原物业顾问有限公司数据显示，上半年本市获得预售许可证的商品住宅共43043套，比去年同期增加3773套，增长9.6%；预售面积为526万平方米，比去年同期增长6.7%。从单月数据看，除2月受春节因素影响，新增供应量较低外，其他月份新增供应量均超过5000套，其中3月和6月新增供应量均突破9000套，分别为9801套和9904套。

2．住宅成交量较去年同期明显下滑

网签数据显示，上半年本市新建商品住宅共计成交35002套，成交面积和金额分别为410.9万平方米和1069.8亿元，三项指标分别比去年同期下降29.8%、49.1%和13.1%；二手住宅共计成交87506套，成交面积697.6万平方米，分别比去年同期下降47.2%和48.7%。

从单月成交数据看，新建商品住宅和二手住宅成交量走势基本一致（见图1）。受“沪七条”政策及春节因素影响，1-2月住宅市场观望情绪浓厚，成交低迷，2月新建商品住宅成交面积42.1万平方米，创6个月来的新低；二手住宅成交面积由1月的118.6万平方米下滑至2月的94万平方米。3月是传统的“小阳春”季节，开发商加大推盘力度，带动市场成交有所上扬，新建商品住宅和二手住宅成交面积分别为93.9万平方米和160万平方米，均达到今年上半年的最高值。4-5月，随着市场观望情绪的进一步蔓延，住宅市场成交面积逐月下滑，5月新建商品住宅和二手住宅分别成交60.1万平方米和103万平方米，成交量均比上月下滑两成左右。6月，随着供应量的明显增加，新建商品住宅成交面积达到71.8万平方米，比上月增长19.5%，二手住宅成交面积继续下滑，为94万平方米。

图1 1-6月本市新建商品住宅和二手住宅成交面积 单位：万平方米

3．新建商品住宅库存进一步增加

上海市房地局数据显示，截至6月底，本市新建商品住宅可供销售套数为73030套，比2013年底增长9496套，月均增长1582.7套；可供销售面积为1113万平方米，比2013年底增长134.1万平方米，月均增长22.35万平方米。从单月数据看，除4月新建商品住宅库存有所下降外，其他各月库存不同程度增长，6月底本市新建商品住宅可供销售面积比上月增长62万平方米，达到今年以来的新高。

4.住宅销售价格“由升转跌”

上半年本市住宅销售价格以5月为分水岭，先升后跌（见图2）。1-4月新建商品住宅和二手住宅销售价格总体呈上涨态势；5-6月新建商品住宅和二手住宅销售价格双双下跌，且跌幅呈扩大之势。

新建商品住宅环比价格指数逐步走低，从1月的100.5逐步回落至6月的99.3。具体来看，1-4月本市新建商品住宅销售价格持续上扬，环比累计上涨1.6%；从5月开始，新建商品住宅销售价格出现下跌，跌幅为0.3%；6月跌幅进一步扩大，为0.7%。

二手住宅环比价格指数呈波动下滑态势。1月份为房地产销售传统淡季，二手住宅价格温和上涨，涨幅为0.1%；2月份受学区房需求释放影响，二手住宅价格环比上涨0.6%；3-4月，受市场有效需求不足影响，二手住宅环比价格涨幅逐月回落；5月份，二手住宅销售价格出现自2012年4月以来的首次下跌，跌幅为0.2%；6月份跌幅进一步扩大，达到0.7%。

从同比价格指数来看，新建商品住宅和二手住宅同比价格指数均呈逐月回落态势，新建商品住宅同比价格指数从1月的120.9下降至6月的114.7，二手住宅同比价格指数从1月的113.2下降至6月的109.1。

图2 2013年1月-2014年6月本市新建商品住宅和二手住宅环比价格指数

二、一线城市住宅价格变动情况比较

1.上海新建商品住宅价格同比平均涨幅居一线城市之首

国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，6月上海新建商品住宅同比价格涨幅为8.2%，居一线城市榜首，涨幅连续9个月居首。1-6月上海新建商品住宅价格同比平均上涨14.7%，比北京、广州和深圳分别高出2.0个、1.9个和2.4个百分点（见表1）。

表1 1-6月一线城市新建商品住宅价格涨幅 单位：%

2．上海新建商品住宅价格环比累计涨幅居一线城市第三位

6月上海新建商品住宅环比价格指数为99.3，在四个一线城市中最低。1-6月上海新建商品住宅价格环比累计涨幅为100.6，在一线城市中居第三位，比北京和广州分别低1.2和0.5个百分点，比深圳高0.1个百分点。

3.上海二手住宅价格同比平均涨幅居一线城市末位

6月上海二手住宅同比价格指数为105，在一线城市中仅高于北京。1-6月上海二手住宅价格同比平均涨幅9.1%，居一线城市末位，分别比北京、广州和深圳低2.4个、0.9个和3.4个百分点（见表2）。

表2 1-6月一线城市二手住宅价格涨幅 单位：%

4.上海二手住宅价格环比累计涨幅居一线城市第三位

6月上海二手住宅环比价格指数为99.3，在一线城市中排名第三，比北京高0.6个百分点。1-6月上海二手住宅价格环比累计涨幅为0，在一线城市排名第三，高出北京2.3个百分点，比广州和深圳分别低2个和2.4个百分点。