首块国有土地使用权转让 沪选中虹桥26号地块试点

　　东方网4月9日消息：据《劳动报》报道，1988年8月8日，非常“讨口彩”的日子，上海率先实行国有土地使用权转让。日本华侨孙仲利以2805万美元的价格，获得上海虹桥开发区26号地块1.29公顷土地50年的使用权。近日，记者从市档案馆公布的信息中了解到，这是新中国历史上第一次对国有土地使用权实行批租，也标志着在上海进行的全国土地使用制度改革试点取得成功。

　　首试土地使用权转让

　　上世纪80年代初，改革开放大幕刚刚拉启，全国各地的基础设施投入面临着资金短缺的严峻考验。党中央、国务院把盘活土地资源摆上了议事日程，要求上海率先开展土地使用权转让制度改革的试点工作，但最大的难题就是当时的土地管理机制。

　　按照当时的法律规定，国家建设用地是无偿划拨的，对于开展土地批租，在当时中国不仅无先例可循，而且缺乏法律依据，无论是《宪法》还是地方法规，都不允许进行土地买卖和批租。因此，怎样破解机制上的难题，就成为试点首先要解决的问题。

　　档案显示，当时的上海市委、市政府按照中央的要求立即开展相关调研工作。1986年6月11日，上海市委常委首次听取房屋、土地方面的工作汇报。9月，市政府组织由规划、土地、计委等部门组成的房地产考察团赴香港考察，并于同年10月颁布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对外商投资企业收取土地使用费。这是上海第一次对外资企业有偿使用土地作出了明确规定。

　　赴香港考察团一回到上海，立即着手起草土地管理制度改革的相关办法。经过一年多的酝酿、听取意见及修改，上海市政府于1987年11月29日出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”，为实现国有土地所有权和使用权的分离迈出了一大步。两地分别设立标箱

　　在香港模式启发下，上海迈出了土地批租的第一步：境外招标。为了确保境外招标的规范运行，上海市政府首先在境内外媒体上开展宣传，引起关注。同时认真编制英文文本的标书，并分别在上海和香港设立两个投标点，设置专用投标箱。香港的标箱在1988年6月30日投标截止日后马上空运到上海，在公证处监督下开标、评标。这一套规范的模式和流程受到了境外投资者的广泛认同。

　　当时境外投资商十分关心中标后土地使用权能不能向银行抵押贷款的问题，因为，按照当时境外房地产投资的通用做法，不能获得银行贷款，这意味着土地市场的吸引力将大打折扣。为了解决这个问题，上海市政府迅速出台了相关抵押办法，并在香港召开记者招待会进行宣传，及时回应了境外投资者的关切。

　　由于当时上海还没有完备的土地市场，境外投资者对上海的地价不甚明了。为了消除市场的担忧，上海市政府委托香港专业评估机构，以中外合资经营的联谊大厦、瑞金大厦的租金作为依据，评估出即将上市批租的虹桥经济开发区26号地块的地价，并作为该专业机构的市场调查报告刊登在香港报纸上，既供境外投资者借鉴参考，又让他们吃了一颗“定心丸”。选中虹桥26号地块

　　当时，考虑到境外投资者对上海土地市场并不熟悉，上海市政府决定选择具备良好开发基础的虹桥经济开发区的26号地块作为试点。当时的26号地块地面拆迁已全部完成，基础设施达到了“七通一平”的要求，境外投资者竞标成功后可以立即进行开发建设。

　　上海市政府设在两地的标箱共收到六份标书，分别来自美国、日本、香港、上海等地。最后，日本孙氏企业集团以总价2805万美元的价格，获得这块1.29公顷土地的50年使用权。中标后，孙氏企业总裁孙仲利向时任上海市副市长倪天增表示他不想赚钱，只想替上海作点贡献。倪天增对孙仲利说:“你不赚钱不能起带头作用，后面就没有人来。希望你一定做到赚钱。”孙仲利很受鼓舞。后来，双方按照约定的日期于1988年8月8号这个吉利的日子正式签约，上海完成了首块土地的批租。

　　事实证明，孙仲利再次押对了宝。日本孙氏企业集团在26号地块建造了太阳广场，1992年建成时，恰逢邓小平南巡讲话，上海房地产市场迎来了难得的发展机遇。孙氏企业集团也在这次大发展中收获了在中国市场的成功，其开发的太阳广场受到在沪外商的追捧，一度成了上海房地产市场的风向标。