闸北内环超大综合体地块即将出让 起价58.7亿元
□文/缪雯
6月以来，上海土地市场上出现了多幅高溢价地块，这些热点地块大都集中在北部几个区域，包括闸北、宝山、杨浦等。7月初，颇受关注的闸北区上海火车站北广场以北地块也即将挂牌出让。该地块体量达32万平方米、起价达58.7亿元，该地块的出让有望再掀上海土地交易热潮。
综合体紧邻火车站北广场
根据此前地块预申请的结果，出现了4名有效预申请人，之后有一名申请退出，因此有3家企业将参与后续交易活动。
规划显示，未来将崛起在上海火车站北广场以北区域的这座城市综合体将以商办功能为主，涵盖商务办公、商业购物、高端居住、文化休闲等功能。总范围为东至大统路，南至中兴路、交通路，西至彭越浦，北至中华新路、沪太路，体量将达到32万平方米。
该地块由三幅地块组成，出让面积为7.7万平方米，规划用途为商住办，文体用地。其中，464街坊23丘为宅地，容积率3.0，212街坊12丘以及214街坊8丘都是商办地块，容积率分别为5.09和4.24。地块
从建设要求来看，464街坊23丘地块未来住宅不大于88%，社区级公共服务设施不小于12%（其中社区体育、文化设施不少于8600平方米，配套商业建筑不少于5700平方米，均计入计容建筑面积）；212街坊12丘地块以及214街坊8丘地块办公不大于90%，商业不小于10%。
商业销售部分须统一运营
在该地块的出让条件中，关于开发商今后对于商业部分的运营提出了较多的要求。其中包括，受让人应持有212街坊12丘地块与214街坊8丘地块不低于50%的地上建筑面积，持有期限不少于五年；所有销售部分必须统一运营管理；地下商业须统一运营管理。商业业态应以购物中心业态为主，统一招商，统一运营，商业运营方案应向区商务主管部门报备。地块内商品住宅用地配套商业物业应整体持有。
住宅方面，地块出让条件中明确规定，464街坊23丘地块全装修住宅比例为100%。保障性住宅比例不低于住宅建筑总面积的5%，且须成套。
预计未来这座大型城市综合体的建设将为上海火车站北广场周边商业能级的提升带来重要影响。从过去的情况来看，上海火车站北广场虽然处于内环黄金地段，但长期以来都未得到较好的开发利用。2005年8月，为改变北广场周边落后陈旧的现状，闸北区政府痛下决心改造北广场。经过三期的拆迁，上海火车站北广场区域的拆平动迁工作在2009年年底宣告完成。
据了解，闸北区上海火车站北广场以北地块此前命运多舛，这已经不是该地块第一次亮相。该地块曾在2012年年中发布过预申请公告，但可惜的是随后该地块未能成功出让。此次加价10亿元再度推出，起始价格58.7亿元，折合楼板价1.8万元/平方米，预计将于7月15日进行现场竞价。
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联合拿地成为主流
从近期上海土地出让整体情况来看，大部分的热点地块几乎都为联合拿地的形式出让。
6月3日，华润置地、华发股份再次联手，经过激烈角逐，以87.95亿元总价一举夺得上海闸北市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块。该地块为占地面积约8.7万平方米，容积率2.65的住宅及办公综合用地，住宅占比约85%，加上今年3月已经斩获的10-03号地块与此次09-03地块毗邻，至此，华润华发联合体已经将中环大宁总价地价高达158.47亿元的二幅稀缺地块尽收囊中。
同样是6月3日，招商平安联合体以30.1亿元竞得宝山区大场镇W121301单元38-02地块，溢价率高达89.67%，成交楼板价为23277元/平方米。该地块位于上海大学宝山校区附近，与大场镇文海路西侧地块相邻，而自此块地出让之后，区域内直至4年后才再次出现了纯宅地的出让。
6月19日，首创、保利置业、山东黄金联合体以34.54亿元竞得杨浦区平凉社区01E2-01、02地块（12、13街坊），溢价率46.12%，成交楼板价35635元/平方米。
面对总价较高的地块，与其他企业联合拿地可以互相扶持、共担风险。闸北区上海火车站北广场以北地块也很可能最终以联合拿地的形式出让。
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