上海房租十年来首现下跌 二手房交易量萎缩明显

　　原标题：上海十年来首现租金下跌： 一线房地产投资逻辑生变

　　本报记者 唐韶葵 上海报道

　　上海房租出现了自金融危机以来的首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。

　　根据今年4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。

　　成交冻结，业主开始转售为租，据太平洋房屋闵行区域方面透露，该区域门店转售为租的客户最高达到30%。但“租金稳定、稍微下浮”。与此同时，上海近两年来拆违力度加大，回流二三线城市人数增加，导致租房需求减少。上海房租增速拐点首次领先房价拐点。

　　“房价暴涨缺乏基本面支撑，是造成这一局面的最直接原因。”一名金融界人士表示，当房价盲目过高时，租金无法跟涨，从而发出警告信号；反过来，经济的持续发展将为租金上涨提供支持，那些有基本面支持的房产将最先止跌甚至上升。

　　 萎缩的二手房交易

　　中指院数据显示，上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。今年1月份跌入低谷，成交仅76.9万平方米。

　　4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。二手房交易萎缩明显，尽管萎缩的这部分供应量和成交量，并不一定都转入租赁市场，4月各区域市场需求量季节性回落，大部分区域租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。

　　以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

　　另一方面，随着金融或虚拟资产膨胀、挤压实体利润的大环境正在调整，资产估值在下降。当前的租金下行只是推动楼市漫长价值回归之路的第一环。

　　上述金融界人士预测，房租下跌或对房价有一个影响路径：租金下跌初期，租金收益率被动进一步下行，随后房价进入横盘或阴跌（政府控制得好的话）；再回稳至一个相对合理的水平。