上海房地产调控加强市场分化仍将继续

    3月25日，上海市政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），《意见》称，严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。从严执行住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限（由满两年）调整为满五年。将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。

    “在当前上海楼市环境下，《意见》出台很有必要，措施很有针对性。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示。

    陈杰认为，今年初，面对上海等一线城市突如其来的楼市暴涨，政府有关部门反应不够灵敏，这可能是两个方面的原因：一是统计部门上报的销售价格及结构包含大量保障性住房，价格信息和成交信息具有迷惑性。二是去房地产库存是去年末中央经济工作会议定下来的国家战略，不少市场人士猜想国家希望以一线城市楼市火旺来带动三四线城市楼市复苏，在这种观点的影响下，政府有关部门有些顾虑，没有及时冷却上海的楼市热。

    “在《意见》的基础上，政府还应该加大信息公开和信息透明，配合以权威访谈缓和市场情绪。具体而言，库存到底有多少，在哪里分布，未来新增住房在哪里，新房和二手房分别被谁买走了，这些统计数据都要及时公开披露，而且不仅要公开数据，还要经常有权威专家对数据进行解读，从而及时疏导市场情绪。”陈杰建议。

    八因素促使上海房价上涨

    进入2016年以来，为去房地产库存，国家出台了众多利好政策。北京、上海、深圳等一线城市房地产市场进入“发烧模式”。其中，一线城市及热点二线城市的房价快速上涨，多数三四线城市价格则比较稳定。

    数据显示，2月份北上广深4个一线城市新建商品住宅库存量分别为910、937、878和394万平方米。环比增幅分别为－5％、－6％、－2％和－5％，同比增幅分别为－12％、－27％、－11％和－3％，4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出，回到2013年楼市繁荣期水平。

    陈杰表示，上海近期出现房价上涨主要由以下八个因素决定：

    第一，中央政府为加快全国去库存，实施楼市刺激政策，给购房者盲目信心。信贷、首付、利率、公积金、契税等政策刺激，给购房者造成一种强烈的心理暗示。

    第二，股市不振和实体经济萎缩，出现全面的资产荒。当前股市不振，大量民间闲置投资资金没有去处，大部分转入楼市。

    第三，外地大量避险资金进入上海等一线城市楼市。二三线城市楼市全面下行，愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线城市，进而引起虹吸效应。

    第四，未来住房供应紧缩的预期强烈。以上海为例，2015年末上海市“十三五”规划提出要逐年减少建设用地增量，到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。这个严格控制土地的计划，造成购房者形成上海未来新增住宅用地趋零、新建住宅越来越少的预期，由此进一步加强上海房价只会涨不会跌的信念。

    第五，二胎政策的放开。去年底全面放开了二胎政策，很多父母为迎接新生家庭成员有扩大住房面积的改善性需求。

    第六，中介场外配资的推波助澜。一些中介公司、P2P、小贷公司等大举为购房者提供从首付款到资金周转的全方面融资信贷，大大降低了购房者通过信贷融资买房的门槛，而且逃过了银行对按揭贷款风险的严格监管，这些场外配资的金融产品都对房价上行起到了强大的杠杆效应。

    第七，相关部门在执行限购限贷政策过程中存在一些漏洞。部分房管部门对限购管控不严，对购房时候打擦边球的现象睁一眼闭一眼，银行对限贷执行不力，客观上鼓励了购房者作假逃避限购限贷管制。

    第八，房价存在自我放大和自我增强机制。一旦房价出现上涨势头，就会很快产生马太效应和羊群效应，跟风买涨不买跌，并且通过金融加速器效应快速放大。

    要防止房地产市场剧烈波动危及金融安全

    在3月22－25日举行的海南博鳌亚洲论坛上，经济学家陈志武表示对中国房价未来走势非常担心，担心出现越来越大的泡沫。

    与陈志武相似，陈杰认为，当前有三个警报预示上海等一线城市房地产会出现泡沫：

    第一，过高的房价收入比。北京、上海和深圳的二手房均价已达到45000元左右，一套100平方米的住宅高达450万元。而三地的董事长、总经理的平均年薪大约为50万元，房价收入比已经高于8这个危险值。

    第二，过高的租售比。上海等主要城市长期租金回报率在1．5－2％左右，对应租售比在50－70倍，年初房价全面上涨后租售比情况更加恶化，租金回报率全面跌到1．5％以下，平均租售比普遍超过80－100倍，从美国各大城市的房地产历史数据来看，过高的租售比都会通过房价下跌来回调。

    第三，过高的房地产总市值／GDP比值。如果城市存量住房按5400元／平方米来计算，面积按250亿平方米，折算下来全国房地产总市值约为135万亿元，2015年中国GDP为67万亿元，住宅房地产总市值是GDP的200％。根据发达国家经验，美国这个比值超过100％的时候楼市泡沫破灭，日本这个比值超过200％的时候楼市泡沫破灭。上海目前6．3亿平方米的住宅存量，按平均2．5万元／平方米计算，仅住宅房地产已经有15万亿元的市值，相当于上海2015年2．5万亿GDP的6倍之多。

    陈杰认为，楼市泡沫化的危险比股市泡沫要大得多，股灾的损失主要在机构投资者，股市市值变动对普通居民影响不大。但楼市财富都主要在居民手里，并且有很高的杠杆率，银行体系牵连很大。房价一旦出现波动，将直接危及金融安全。